LMNP vs LMP : que choisir pour votre investissement immobilier ?

Souhaitez-vous investir dans l’immobilier locatif pour diversifier votre patrimoine ? Deux options de statuts se présentent alors à vous : Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Chacun de ces régimes comporte son lot d’avantages fiscaux spécifiques et se distingue par le profil d’investisseur auquel il convient. Dans l’optique de faire le choix du statut qui vous correspond le mieux, découvrez ici quelques conseils et éclaircissements à propos.

Les différences fondamentales entre LMNP et LMP

Le point commun entre les régimes de LMNP et de LMP est qu’ils concernent tous les deux exclusivement les particuliers. Contrairement à la location vide, ils ne couvrent que les biens meublés qui comportent tout le nécessaire prévu par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Les deux statuts se distinguent premièrement par les recettes annuelles issues de la location meublée. Lorsque ces recettes restent inférieures ou égales à 23 000 € et aux autres revenus d’activités, le statut de LMNP est appliqué. De ce fait, pour investir en LMNP beaucoup moins d’exigences sont à remplir.

Dans le cas contraire, le LMP est appliqué lorsque l’occupation de loueur constitue l’activité principale des membres de votre foyer fiscal.

Jusqu’en 2018, l’accès au statut de LMP est régi par l’inscription d’un membre du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (RCS). De fait, une fois les conditions relatives aux recettes remplies, le statut LMP est désormais immédiatement acquis.

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

En choisissant d’investir en LMNP, les particuliers ont accès à plusieurs avantages sur le plan fiscal. En effet, ce statut est considéré comme une activité d’appoint pour le foyer fiscal. De cette manière, les LMNP sont exonérés du paiement de cotisations sociales.

En dessous d’un certain seuil de recettes locatives, vous avez le choix entre le régime de micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel simplifié. Avec le premier, il est possible de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % pour des revenus locatifs annuels qui n’excèdent pas les 72 000 €.

Dans le cas du régime réel simplifié, vous pouvez profiter de déduction de charges réelles et d’amortissements pour plus de 72 600 € de recettes annuelles. Afin de réduire le montant de l’imposition, vous avez la possibilité de reporter les déficits pendant 10 ans.

Parmi les charges déductibles figurent les frais de gestion, les intérêts d’emprunts et même les amortissements du mobilier. Lorsque le bien objet de l’investissement est éligible à la loi Censi-Bouvard, des réductions d’impôts sont également accessibles. Avec ce dispositif, une exonération d’impôt de 11 % du montant de votre investissement vous est offerte sur une durée de 9 ans.

Investissement immobilier : quand opter pour le statut de LMP ?

En dépit des nombreux avantages du statut de LMNP, celui de LMP est préférable pour des profils d’investisseurs particuliers. Il s’adresse avant tout aux bailleurs dont les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 €.

Une fois que vous accédez à ce régime fiscal, il est possible de faire de la location meublée votre activité principale. Ainsi, vous pouvez développer votre portefeuille immobilier pour tirer le meilleur parti des divers avantages qu’offre le statut de LMP.

Selon la forme de société pour laquelle vous optez, l’imposition sur les loyers peut varier. Dans le cas de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés, les régimes réels d’imposition s’appliquent. De cette manière, le revenu net imposable peut être réduit, notamment grâce à la déduction de frais.

Parmi les frais que vous pouvez déduire figurent :

• les travaux de rénovation,
• les frais d’entretien du bien immobilier,
• les assurances qui couvrent le logement,
• les frais d’entretien du bien.

Si vous êtes affilié au régime des travailleurs indépendants (RSI), l’opportunité vous est offerte de profiter d’une réduction des cotisations sociales. Une couverture sociale et la validation de trimestres pour la retraite sont également accessibles de cette manière.

Conseils pour choisir le statut adapté à votre projet immobilier

Afin de faire le maximum de profit sur votre projet immobilier, il est essentiel de choisir le statut qui y est adapté. Dans cette optique, commencez par examiner vos revenus locatifs, car ils définissent en grande partie le statut idéal. Cette appréciation doit être faite en prenant en compte le foyer fiscal au complet, et pas seulement vos revenus personnels.

De plus, vous devez prendre en compte votre engagement envers l’activité de location meublée. Si vous envisagez d’en faire votre activité principale, le statut de LMP est celui qui convient le mieux à l’extension de votre portefeuille immobilier.

Dans le doute, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de la gestion de patrimoine pour obtenir des conseils précieux. Il est la personne la plus indiquée pour vous proposer la solution qui tient le plus compte de vos besoins et de vos contraintes.