En règle générale, un locataire a l’obligation d’utiliser les lieux loués conformément à ce qui a été signé dans le contrat de bail. Dans un bail d’habitation, l’usage d’une résidence principale doit donc être exclusivement l’habitation. Si toutefois, le locataire souhaite exercer une activité commerciale ou professionnelle dans son logement, ce dernier est amené à signer un bail commercial, un bail professionnel ou un bail mixte. Les détails dans ce qui suit.
Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat qui s’applique dans le cadre de la location d’un local destiné à un usage commercial, industriel ou artisanal. Pour pouvoir bénéficier de ce contrat, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés, s’il s’agit d’un commerçant, ou au répertoire d’un métier si c’est un artisan.
La durée minimum d’un bail commercial est de 9 ans, à moins de faire un bail dérogatoire, dont la durée peut être réduite à 3 ans. Relativement souple, le bail commercial permet au locataire de quitter le local à chaque période de 3 ans, d’où l’autre appellation : « bail 3/6/9 ».
En ce qui concerne le loyer, le montant initial peut être fixé librement par le propriétaire, et peut être revu tous les 3 ans. En cas d’augmentation, la somme sera plafonnée et ne peut excéder la variation de l’indice de l’INSEE.
Le bail professionnel
S’appliquant aux professionnels libéraux non commerçants : médecins, architectes, vétérinaires, comptables…, auxsociétés ainsi qu’aux associations à but lucratif, le bail professionnel interdit toute activité commerciale et ne peut faire l’objet d’une habitation.
La durée minimum d’un bail professionnel estfixée à 6 ans. Pouvant être conclu pour une durée supérieure, le contrat ne donne pas droit à un renouvellement comme pour le cas d’un bail commercial. Par ailleurs, le locataire peut rompre le contrat à tout moment sous condition d’un préavis de 6 mois avant la fin du bail.
Pour le loyer, le montant et les modalités de paiement sont librement fixés par le bailleur et le locataire. Ce qui n’empêche pas une révision annuelle selon les clauses stipulées dans le contrat.
Le bail mixte
Si le locataire entend à la fois habiter et exercer sa profession dans le local qu’il loue, le bail mixte est la formule la mieux indiquée. Afin de bénéficier de ce contrat, le locataire doit obtenir préalablement l’autorisation de son bailleur. Et, si le local est situé en copropriété, il est nécessaire de vérifier que l’activité envisagée ne s’oppose pas au règlement de copropriété.
En outre, il faut préciser que dans les communes comptant plus de 200 000 habitants, une autorisation administrative (donnée par le maire) est nécessaire avant de pouvoir exercer une activité libérale ou commerciale.
Le bail mixte est établi pour une durée de 3 ans si le locataire est une personne physique et de 6 ans s’il s’agit d’une personne morale.