Pas d’épargne de départ pour concrétiser votre projet immobilier ? Découvrez comment investir sans apport grâce à des solutions comme le prêt à 110%, le statut LMNP ou les SCPI. Immobilier France dévoile les stratégies fiables pour monter un dossier emprunteur solide et accéder au financement immobilier, même avec un budget serré. Suivez nos conseils d’experts pour maximiser votre investissement locatif sans apport personnel.
Obtenir un prêt immobilier à 110% pour investir sans apport
Le prêt à 110% couvre l’intégralité du prix du bien immobilier et les frais annexes comme les honoraires de notaire ou les garanties. Cette solution permet d’acquérir un logement sans épargne préalable. La négociation bancaire devient cruciale pour convaincre les établissements de votre capacité de remboursement.
Les banques exigent généralement un CDI avec 6 mois d’ancienneté et un taux d’endettement inférieur à 33%. Un exemple concret : avec 200 000€ empruntés, frais de dossier varient de 500€ à 2000€ selon l’établissement. Attention au risque de décote si la valeur du bien baisse sous le montant restant dû.
Faire financer l’investissement par les loyers
La projection des revenus locatifs s’établit en comparant les loyers moyens du quartier et en appliquant un ratio de 30% pour le remboursement du prêt. Les outils comme le simulateur ANIL aident à estimer le cash-flow positif nécessaire. Une étude de zone précise reste indispensable pour valider la rentabilité.
Les établissements prêteurs exigent généralement un engagement de location de 3 ans minimum et une assurance garantie loyers. Pour les non-salariés, la présentation de 3 bilans comptables complets s’impose. Certains banquiers acceptent de financer jusqu’à 80% des loyers prévisionnels sous conditions de stabilité locative.
Investir via le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding permet de participer à des projets immobiliers avec des montants modérés. Cette solution collective donne accès à des opérations habituellement réservées aux gros investisseurs, comme la rénovation de patrimoine ancien ou les résidences étudiantes.
Découvrez 5 plateformes françaises investir sans apport minimum :
- Bricks – Obligations dès 10€ sur des projets résidentiels
- Raizers – Financement de projets commerciaux avec rendement moyen de 9%
- Fundimmo – Diversification géographique sur tout le territoire
- Homunity – Focus sur la rénovation de logements anciens
- Anaxago – Projets premium avec ticket moyen de 5 000€
Privilégiez les plateformes régulées par l’AMF et répartissez vos investissements sur au moins 10 projets différents. Le baromètre Fundimmo-HelloCrowdfunding révèle une croissance de 81% des projets financés entre 2020 et 2024.
L’achat en viager
Le viager combine un bouquet initial (20 à 30% du prix) et une rente mensuelle versée au vendeur à vie. Cette solution permet d’acquérir un bien sous-évalué de 30 à 50% selon l’âge du crédirentier. Les notaires utilisent les tables Daubry pour estimer l’espérance de vie résiduelle – par exemple 12 ans pour une vendeuse de 80 ans.
Ce dispositif offre une exonération de 70% sur les droits de succession si le contrat inclut une clause de réversion. La rente bénéficie d’un abattement fiscal progressif selon l’âge, atteignant 30% pour les plus de 70 ans. Privilégiez les biens libres pour une mise en location immédiate après acquisition.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier professionnel sans gestion directe. Le tableau ci-dessous compare les performances 2024 des principales catégories :
| Catégorie | SCPI | Taux de distribution |
|---|---|---|
| Diversifiée | Comète | 10,62% |
| Énergie | Osmo Energie | 9,33% |
| Bureaux | Sofidynamic | 9,52% |
Pour les petits budgets, certaines SCPI proposent des tickets d’entrée abordables :
| SCPI | Ticket minimum | Frais |
|---|---|---|
| Novaxia Neo | 180 € | 0% |
| Remake Live | 204 € | 0% |
La liquidité varie selon le type de SCPI. Les parts s’échangent en moyenne sous 3 à 12 mois, avec 2,6 milliards d’euros en attente de rachat fin 2024. Privilégiez les SCPI thématiques récentes pour une revente plus rapide.
Le portage immobilier
Le portage permet de vendre temporairement son bien à un investisseur avec option de rachat sous 1 à 5 ans. Cette solution offre une trésorerie immédiate tout en conservant la possibilité de récupérer le logement. Exemple : un bien estimé à 300 000€ peut être cédé à 240 000€ avec clause de rachat à 264 000€ après 3 ans.
Les coûts incluent des frais de dossier (1% du prêt), une indemnité d’occupation (loyer mensuel) et une majoration de 10% au rachat. Notre analyse des périodes favorables montre que 68% des portages se concluent en moins de 2 ans. Les honoraires de courtage représentent en moyenne 1,3% du montant emprunté.
Investir en nue-propriété
Le démembrement permet d’acquérir un bien à prix réduit (30 à 50% de décote) en laissant l’usufruit à un tiers. Exemple : un appartement neuf de 200 000€ peut s’obtenir à 120 000€ avec un usufruit de 15 ans. Cogedim propose des décotes jusqu’à 39% sur certains programmes.
À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété s’obtient sans fiscalité selon l’article 1133 du CGI. Les stratégies incluent la revente conjointe avec l’usufruitier ou le rachat anticipé de l’usufruit. Privilégiez les biens avec usufruit temporaire (10-20 ans) pour une sortie rapide.
Le statut LMNP
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement sous 77 700€ de chiffre d’affaires annuel, avec un abattement de 50% sur les revenus. Au-delà, le régime réel permet de déduire les amortissements du mobilier sur 5 à 10 ans, à condition d’établir une comptabilité complète.
Un investissement locatif avec 7% de rendement brut peut voir sa rentabilité nette tomber à 2,17% après imposition. Contrairement au LMP, le LMNP ne permet pas de déduire les déficits du revenu global mais offre une exonération d’IFI.
Le Pinel +
La version 2025 du dispositif exige un classement énergétique A ou B pour les logements neufs, avec obligation d’installer des équipements renouvelables. Les programmes éligibles se concentrent dans 274 communes classées zones tendues, dont 15 nouvelles métropoles intermédiaires.
La réduction d’impôt atteint 14% sur 12 ans avec un plafond de 300 000€. Exemple : un T2 à Nancy (zone B1) acheté 277 000€ génère 4 848€ d’économie annuelle. Les loyers 2025 sont plafonnés à 13,04€/m² en zone A.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ 2025 permet de financer jusqu’à 40% d’un projet immobilier neuf en zone tendue, cumulable avec un prêt principal. Certains dispositifs étendus couvrent 50% du coût pour les logements BBC. Les plafonds de ressources atteignent 69 300€ pour un couple sans enfant en Île-de-France.
Un primo-accédant acquérant un T3 à Lyon avec 300 000€ peut obtenir 120 000€ en PTZ sur 25 ans. La revente avant 6 ans entraîne le remboursement proportionnel des aides. En 2024, 43% des acheteurs sans apport ont combiné PTZ et prêt conventionné.
Prêt personnel
Les taux moyens des prêts personnels atteignent 6% en 2025 contre 3,54% pour les crédits immobiliers. Une durée maximale de 120 mois permet de limiter l’impact sur le taux d’endettement. Exemple : 10 000€ sur 5 ans génèrent 1 300€ d’intérêts à 2,5%.
Le rachat de crédit peut regrouper jusqu’à 75 000€ de dettes diverses. Attention : chaque demande impacte le scoring bancaire pendant 6 mois. Les taux actuels rendent cette solution moins intéressante qu’un prêt immobilier classique.
Optimiser son dossier de financement pour investir sans apport
Un dossier solide combine preuves de revenus stables, historique bancaire irréprochable et garanties tangibles. Pour les indépendants, fournissez 3 ans de bilans et un business plan crédible. Les revenus variables doivent être justifiés par des contrats clients et des prévisions réalistes.
7 éléments indispensables pour convaincre les banques :
- Relevés bancaires sur 3 mois sans découvert
- Contrats de travail et bulletins de salaire récents
- Simulation détaillée des revenus locatifs
- Garanties supplémentaires (assurance-vie, épargne)
- Attestation d’assurance loyers impayés
- Avis d’imposition et déclaration de revenus
- Lettre de recommandation d’un courtier
Valorisez un patrimoine existant en présentant des actifs diversifiés et liquides. Un apport de 10% augmente significativement les chances d’obtention.
Cibler les biens avec un fort potentiel locatif
Privilégiez les quartiers universitaires et les zones en renouvellement urbain. Les outils comme LyBox ou Horiz.io analysent automatiquement la rentabilité nette après charges et impôts. Une rentabilité brute de 7% peut descendre à 3% net en intégrant les frais de gestion.
La différence entre brut et net s’explique par les charges non récupérables (taxe foncière, entretien) et les frais d’agence (7,5% en moyenne). En 2025, seuls 60% des charges sont récupérables sur les locataires, incluant taxe d’ordures ménagères et ascenseur.
Négocier avec les banques
Obtenez des offres concurrentes en ligne pour faire jouer la concurrence entre établissements. Une baisse de 0,2% représente 5 000€ d’économie. Négociez les frais de dossier (1% maximum recommandé) et l’assurance emprunteur, où la loi Lemoine permet de changer de contrat pendant 1 an.
Les profils prioritaires incluent les cadres de la tech, les praticiens hospitaliers et les fonctionnaires titulaires. Ces derniers bénéficient souvent de taux préférentiels (-0,3 point en moyenne) et de garanties assouplies. En 2023, 43% des dossiers acceptés sans apport concernaient ces catégories selon l’Apic.
Faire appel à un courtier immobilier
Un courtier négocie des taux jusqu’à 0,3% inférieurs aux offres directes, grâce à ses accords avec les banques. Son expertise permet de réduire les frais de garantie de 20% en moyenne. Pour un prêt de 250 000€, les frais de courtage s’élèvent généralement à 1,3% du montant, soit 3 250€, souvent compensés par les économies réalisées.
Les situations délicates comme un taux d’endettement à 34% ou des revenus freelances nécessitent son intervention. Il structure les dossiers avec des garanties adaptées : 61% des indépendants obtiennent ainsi leur financement. Notre étude montre que 43% des emprunteurs ont recours à un courtier en 2024 pour des projets sans apport initial.
Comparatif
Ce tableau synthétise les 15 solutions clés pour investir sans apport, classées par durée d’engagement et niveau de risque. Chaque option présente des compromis flexibilité et rendement potentiel.
| Solution | Durée | Apport min | Risque | Rendement |
|---|---|---|---|---|
| Prêt 110% | 15-25 ans | 0% | Élevé | 4-6% brut |
| Financement loyers | 15-20 ans | 0% | Moyen | 5-7% net |
| Crowdfunding | 1-3 ans | 10€ | Moyen | 6-12% brut |
| Viager | Variable | 20% | Intermédiaire | 5-8% net |
| SCPI | Flexible | 180€ | Faible | 5-10% net |
| Portage | 1-5 ans | 0% | Élevé | Variable |
| Nue-propriété | 10-15 ans | 50% | Faible | 3-5% net |
| LMNP | 5-10 ans | 0% | Moyen | 6-9% net |
| Pinel + | 12 ans | 10% | Faible | 14% fiscal |
| PTZ | 25 ans | 0% | Faible | Économie taux |
| Prêt personnel | 5-7 ans | 0% | Élevé | Négatif |
| Dossier optimisé | – | 0% | Variable | +20% acceptation |
| Biens ciblés | – | – | Moyen | +3% rendement |
| Négociation bancaire | – | – | Faible | 0,2% gain taux |
| Courtier | – | 0% | Faible | 0,3% économie |
Les solutions courtes (crowdfunding, portage) conviennent aux profils dynamiques, tandis que le PTZ ou le Pinel+ sécurisent les projets familiaux. Un mix LMNP/SCPI permet de diversifier risques et liquidités.
Prêt à 110%, crowdfunding ou LMNP : chaque solution sans apport ouvre une voie vers l’investissement immobilier. Analysez votre profil avec un courtier et lancez votre projet dès maintenant. Votre future pierre angulaire patrimoniale pourrait se construire plus tôt que prévu – il suffit de saisir les opportunités actuelles.