Acheter un logement sans se ruiner vous intéresse ? Le Bail Réel Immobilier d’investissement (BRII) offre une solution innovante puisque le propriétaire du terrain n’est pas l’occupant du bâti. Dans ce dispositif de dissociation foncier-bâti, c’est généralement un organisme foncier libre qui conserve la propriété du terrain tandis que l’acquéreur devient propriétaire du logement uniquement. Notre équipe d’Immobilier France vous explique comment ce système permet de réduire significativement le coût d’acquisition tout en garantissant des droits réels sur votre bien.
Comprendre le Bail Réel Immobilier d’investissement (BRII)
Le Bail Réel Immobilier d’investissement (BRII) représente un dispositif novateur basé sur une séparation entre la propriété du terrain et celle du bâti. Pour qu’est-ce qu’un BRII soit bien compris, il faut saisir que cette formule permet d’accéder à la propriété d’un logement sans acheter le terrain.
Ce type de bail s’étend généralement sur plusieurs dizaines d’années, offrant ainsi une solution durable pour les personnes désireuses de devenir propriétaires. Le principal attrait du BRII réside dans la réduction significative du coût d’acquisition puisque l’acheteur ne paie que la valeur du bâti. Cette approche rend l’accession à la propriété plus accessible, particulièrement dans les zones où le foncier représente une part importante du prix immobilier.
Qui détient la propriété du terrain en BRII ?
Pour répondre à cette question, il est essentiel de s’intéresser au rôle de l’organisme foncier libre, qui joue un rôle central dans la gestion et la propriété du terrain en BRII.
L’organisme foncier libre : propriétaire initial
Dans le cadre du Bail Réel Immobilier d’investissement (BRII), c’est l’organisme foncier libre qui reste propriétaire du terrain pendant toute la durée du bail.
| Type d’Organisme | Exemples Potentiels | Rôle Potentiel |
|---|---|---|
| Organisme Foncier Libre (OFL) | Organismes HLM, SEM foncières | Acquisition et gestion du foncier |
| Collectivités Territoriales | Communes, intercommunalités | Mise à disposition du foncier public |
| Établissements Publics Fonciers (EPF) | EPF d’État ou locaux | Portage foncier et développement urbain |
| Associations | Associations foncières solidaires | Gestion solidaire du foncier |
L’organisme foncier propriétaire du terrain en BRII assume plusieurs responsabilités importantes tout au long de la durée du bail. Il doit notamment garantir la pérennité du foncier et percevoir la redevance versée par l’occupant.
Le statut de l’occupant du terrain
L’occupant dans un dispositif BRII possède un statut juridique particulier puisqu’il détient des droits réels sur le bâti mais pas sur le terrain lui-même.
Voici les principaux droits et limitations de l’occupant dans un bail réel immobilier :
- Usage : L’occupant a le droit d’utiliser le bâti selon les termes du bail.
- Céder : Il peut céder son bail sous certaines conditions.
- Améliorer : L’occupant peut améliorer le bâti avec l’accord du propriétaire foncier.
Dans la relation financière entre l’occupant et le propriétaire du terrain, l’occupant doit généralement s’acquitter d’une redevance foncière calculée selon les modalités établies dans le contrat de bail. Cette contribution représente la contrepartie de l’occupation du foncier dont il n’est pas propriétaire.
Les conditions d’accès à la propriété
À l’issue du bail réel immobilier, l’occupant peut potentiellement devenir propriétaire du terrain sous certaines conditions prédéfinies dans le contrat initial.
Le transfert de propriété du terrain vers l’occupant s’effectue généralement par le biais d’une option d’achat dont les modalités sont précisées dans le contrat de BRII. Ce mécanisme offre une sécurité juridique à l’occupant tout en lui permettant d’anticiper les conditions financières de cette acquisition future.
Le BRII par rapport aux autres dispositifs fonciers
Le Bail Réel Immobilier d’investissement se distingue des autres mécanismes de dissociation du foncier et du bâti par ses spécificités propres, notamment par rapport au Bail Réel Solidaire qui répond à des objectifs similaires.
| Type de Bail | Propriétaire du Terrain | Durée |
|---|---|---|
| Bail Réel Immobilier d’investissement (BRII) | Organisme foncier libre (OFL) | Longue durée (à définir) |
| Bail Réel Solidaire (BRS) | Organisme de foncier solidaire (OFS) | Longue durée (à définir) |
| Bail Emphytéotique | Propriétaire initial (public ou privé) | 18 à 99 ans |
L’acquisition en BRII présente des avantages financiers non négligeables par rapport à l’achat classique, puisque vous n’achetez que le bâti sans supporter le coût total du terrain.
Le terrain en BRII est détenu par un organisme foncier libre qui reste propriétaire pendant toute la durée du bail. Cette formule offre une solution accessible pour devenir propriétaire du bâti sans supporter le coût total du foncier. Étant donné que le BRII dissociation foncier-bâti présente des avantages économiques significatifs pour les primo-accédants, il constitue une option à considérer sérieusement dans votre parcours immobilier.