Vous envisagez l’achat d’un terrain non constructible et vous vous interrogez sur les frais de notaire à prévoir ? Ces frais représentent généralement entre 7% et 8% du prix d’achat, une proportion similaire à celle des terrains constructibles. La bonne nouvelle est que les terrains non constructibles bénéficient d’une exonération de TVA, ce qui constitue une économie substantielle par rapport à un terrain constructible assujetti à cette taxe. Dans cet article, Immobilier France vous explique la composition de ces frais et vous dévoile comment les calculer précisément pour votre projet.
Comprendre les frais de notaire pour un terrain non constructible
Définition et composition des frais de notaire
L’achat d’un terrain non constructible implique des frais de notaire semblables à ceux d’un terrain constructible. Ces frais sont obligatoires lors de la transaction et représentent entre 7% et 8% du montant total de l’achat comme le précise le Crédit Agricole. Pour une compréhension plus approfondie des coûts liés à l’acquisition, consultez notre article dédié aux Frais de Notaire Terrain Non Constructible.
Les frais de notaire lors de l’achat d’un terrain non constructible se composent principalement de trois éléments. Les droits de mutation représentent la majorité des frais et sont versés à l’État. Les émoluments constituent la rémunération du notaire pour son travail de conseil et la rédaction des actes. Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour obtenir divers documents administratifs nécessaires à la transaction. Les frais de notaire sont composés de plusieurs éléments, découvrez les spécificités dans notre article sur les frais de notaire pour l’achat d’une cave.
Pourcentage et montant des frais de notaire
Les frais de notaire pour un terrain non constructible s’élèvent généralement entre 7% et 8% du prix d’achat. Cette estimation permet d’anticiper rapidement le montant à prévoir en plus du prix du terrain lors de l’établissement de votre budget d’acquisition.
| Prix d’achat du terrain | Frais de notaire (estimation) | Commentaire |
|---|---|---|
| 2 000 € | Environ 600 € | Estimation basée sur 30% du prix du terrain. |
| 10 000 € | Environ 2 000 € | Estimation basée sur 20% du prix du terrain. |
| 20 000 € | Environ 3 200 € | Estimation basée sur 16% du prix du terrain. |
| 50 000 € | Environ 8 000 € | Estimation basée sur 16% du prix du terrain. |
| 100 000 € | Environ 8 019 € (Normandie) | Exemple spécifique en Normandie. |
Ce tableau fournit une estimation des frais de notaire pour un terrain non constructible en fonction de différentes tranches de prix d’achat. Les estimations sont basées sur les informations disponibles et peuvent varier en fonction de la situation géographique, de la nature du terrain et des spécificités régionales. Il est recommandé de demander un devis détaillé à un notaire pour obtenir une estimation plus précise.
Plusieurs facteurs peuvent influencer le montant final des frais de notaire. La situation géographique joue un rôle important car les taux des droits de mutation varient selon les départements. La nature du terrain et ses caractéristiques spécifiques peuvent également modifier le montant. Étant donné que les droits de mutation constituent la part la plus importante des frais, ces variations départementales ont un impact significatif sur le coût total de la transaction.
Particularités fiscales des terrains non constructibles
Un avantage fiscal majeur des terrains non constructibles réside dans leur exonération de TVA. Cette particularité les distingue des terrains constructibles et constitue une économie substantielle lors de l’achat, puisque la TVA s’élève généralement à 20% du prix du terrain.
Le régime fiscal applicable aux terrains non constructibles comporte d’autres spécificités. Les droits de mutation représentent la part principale des frais et s’élèvent généralement à 5,80% du prix dans la plupart des départements. Quelques exceptions existent : l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte appliquent un taux de 5,09%. Ces terrains sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, dont la base d’imposition est constituée par le revenu cadastral après déduction de 20%.
Calcul des frais de notaire pour un terrain non constructible
Méthode de calcul des frais de notaire
La formule de calcul des frais de notaire pour un terrain non constructible additionne les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Les droits de mutation représentent la part principale, généralement 5,80% du prix d’achat, tandis que les émoluments rémunèrent directement le notaire pour son travail juridique.
Le calcul des émoluments suit un barème dégressif établi par l’État, avec des taux qui diminuent lorsque le prix du terrain augmente. Par exemple, on applique 3,87% jusqu’à 6 500 €, puis 1,59% pour la tranche entre 6 500 € et 17 000 €, et ainsi de suite pour les tranches supérieures, rendant la facture proportionnellement moins élevée pour les terrains coûteux.
Droits de mutation et taxes applicables
Les droits de mutation constituent la fraction la plus importante des frais lors de l’achat d’un terrain non constructible. Ils financent les collectivités locales et varient peu selon les régions françaises.
Voici un aperçu des différentes taxes départementales et communales qui peuvent s’appliquer lors de l’achat d’un terrain non constructible.
- Taxe départementale : Les droits de mutation, versés au département, constituent une part importante des frais, avec un taux standard de 5,80 % du prix d’achat, sauf exceptions.
- Taxe communale : Une taxe communale s’applique également, ajoutant un pourcentage supplémentaire au coût total de la transaction immobilière.
- Taxe additionnelle : Une taxe additionnelle peut être perçue pour le compte de la chambre d’agriculture, augmentant légèrement les frais à prévoir.
- TFPNB : La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est due par le propriétaire du terrain non constructible.
Il est donc essentiel de se renseigner sur les taux spécifiques applicables dans votre département et votre commune pour anticiper au mieux le montant total des frais.
| Département | Taux des droits de mutation |
|---|---|
| Indre (36) | 5,09 % |
| Isère (38) | 5,09 % |
| Morbihan (56) | 5,09 % |
| Mayotte (976) | 5,09 % |
| Autres départements | 5,80 % |
Ce tableau présente les taux des droits de mutation applicables dans différents départements. Le taux standard est de 5,80 %, mais certains départements appliquent un taux réduit de 5,09 %.
Émoluments du notaire et leur calcul
Les émoluments représentent la rémunération directe du notaire lors de l’acquisition d’un terrain non constructible. Ils sont calculés selon un barème dégressif national fixé par décret.
Le barème comporte plusieurs tranches: 3,87% jusqu’à 6 500 €, 1,59% entre 6 500 € et 17 000 €, 1,06% entre 17 000 € et 60 000 €, puis 0,80% au-delà. L’application est uniforme sur tout le territoire français, ce qui garantit une équité entre les transactions, quel que soit le lieu d’achat du terrain non constructible ou le notaire choisi.
Débours et frais annexes
Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents administratifs nécessaires à la vente de votre terrain non constructible, comme les extraits cadastraux ou les états hypothécaires.
Lors de l’achat d’un terrain non constructible, d’autres frais peuvent s’ajouter comme les honoraires de géomètre si un bornage s’avère nécessaire, les frais liés à l’hypothèque en cas d’emprunt, ou encore la contribution de sécurité immobilière fixée à 0,10% du prix d’achat. À cela s’ajoutent parfois des frais de cadastre, surtout si le terrain nécessite une division parcellaire ou si sa délimitation exacte pose question auprès des propriétés voisines.
Spécificités des frais de notaire pour un terrain non constructible
Comparaison avec un terrain constructible
Les frais de notaire pour l’acquisition d’un terrain non constructible présentent quelques différences avec ceux d’un terrain constructible. La principale distinction réside dans l’exonération de TVA pour les terrains non constructibles, alors que les terrains constructibles y sont généralement assujettis lorsque le vendeur est un professionnel.
Cette exonération de TVA représente un avantage fiscal considérable puisque vous économisez 20% sur le prix du terrain par rapport à un terrain constructible soumis à cette taxe. Étant donné que les droits de mutation et les émoluments du notaire sont calculés sur le prix hors taxes, cette exonération entraîne également une réduction indirecte des frais de notaire globaux.
Cas particuliers et situations spécifiques
Certaines situations peuvent modifier le montant des frais de notaire lors de l’achat d’un terrain non constructible. C’est notamment le cas pour les acquisitions réalisées par des agriculteurs ou pour un usage agricole.
- Terrain agricole : L’achat d’un terrain agricole peut être soumis à des conditions particulières, notamment si l’acquéreur est un agriculteur exploitant, avec des exonérations possibles des droits de mutation.
- Terrain forestier : Les terrains forestiers peuvent également bénéficier de régimes fiscaux spécifiques, avec des exonérations temporaires de taxe foncière sous certaines conditions.
- Terrain naturel : Les terrains naturels, tels que les zones humides ou les sites Natura 2000, peuvent être soumis à des réglementations environnementales spécifiques, mais n’entraînent pas nécessairement de frais de notaire différents.
- Autres terrains : D’autres types de terrains non constructibles, comme les carrières ou les tourbières, peuvent avoir des spécificités fiscales propres, qu’il convient d’examiner au cas par cas.
Des dispositifs d’exonération ou de réduction des droits de mutation existent pour certaines acquisitions spécifiques. Les jeunes agriculteurs peuvent bénéficier d’allègements fiscaux lorsqu’ils achètent des terres pour leur exploitation. Les terrains situés en zone de revitalisation rurale offrent aussi des avantages fiscaux. Certaines régions proposent des incitations pour favoriser l’installation d’activités agricoles ou la préservation d’espaces naturels.
Paiement des frais de notaire pour un terrain
Qui paie les frais de notaire ?
Lors de l’achat d’un terrain non constructible, les frais de notaire sont habituellement à la charge de l’acquéreur. Cette pratique, semblable à celle appliquée pour tout achat immobilier, peut néanmoins être modifiée dans le compromis de vente si les parties en conviennent autrement.
Il existe toutefois des exceptions à cette règle. Dans certains cas, acheteur et vendeur peuvent négocier un partage des frais ou opter pour un « acte en mains ». Dans cette dernière situation, le vendeur prend intégralement en charge les frais de notaire, rendant ainsi le prix affiché définitif pour l’acheteur. Étant donné que le montant avoisine 8% du prix d’achat, cette négociation peut s’avérer déterminante dans votre budget.
Modalités et délais de paiement
Le règlement des frais de notaire pour un terrain non constructible s’effectue généralement au moment de la signature de l’acte authentique. Souvent, le notaire demande une provision lors de la signature du compromis, destinée à couvrir les premiers débours liés aux vérifications administratives.
Pour s’acquitter de ces frais, l’acheteur peut utiliser différentes méthodes comme le virement bancaire ou le chèque de banque, selon les préférences du notaire. Au moment d’établir votre plan de financement pour l’acquisition d’un terrain non constructible, il est important d’inclure ces frais dans votre budget global. Sachez qu’ils peuvent également être intégrés dans votre prêt immobilier si vous recourez à un emprunt.
Optimisation des frais de notaire pour un terrain non constructible
Possibilités de réduction des frais
Réduire les frais liés à l’achat d’un terrain non constructible passe par quelques stratégies légales. Notamment, déduire la valeur des biens mobiliers présents sur le terrain du prix d’achat permet de diminuer la base de calcul des droits de mutation. Les achats en zones de revitalisation rurale bénéficient parfois d’allègements fiscaux intéressants.
Pour les terrains agricoles et forestiers, des dispositifs d’exonération partielle existent. Les agriculteurs qui acquièrent des terres pour leur exploitation peuvent bénéficier d’un abattement allant jusqu’à 75% de la valeur transmise, dans la limite de 300 000 €. Au-delà, l’exonération descend à 50%. Ce plafond peut atteindre 500 000 € si l’acheteur s’engage à conserver le bien pendant dix ans.
Négociation et choix du notaire
Les émoluments du notaire offrent une marge de manœuvre limitée mais réelle. Depuis la loi Macron de 2016, les notaires peuvent accorder une remise de 10% sur leurs honoraires pour les transactions dépassant 150 000 euros. Cette réduction doit cependant être appliquée à tous les clients du notaire.
Comparer les services de plusieurs notaires s’avère judicieux pour réduire les dépenses. Bien que le barème des émoluments soit fixé par l’État, les frais annexes et débours peuvent varier. Un notaire spécialisé dans les transactions de terrains non constructibles sera généralement plus efficace et pourra identifier d’éventuelles opportunités d’économies.
Anticipation et planification des coûts
Intégrer les frais de notaire dès le début de votre projet d’acquisition est important pour le financement. Ces frais représentent un pourcentage significatif du prix d’achat et doivent être inclus dans votre plan de financement global, qu’ils soient payés par fonds propres ou intégrés à votre emprunt.
Une préparation administrative rigoureuse permet d’éviter des surcoûts imprévus. Rassemblez tous les documents relatifs au terrain avant de contacter le notaire: extrait de cadastre, certificats d’urbanisme, plans de bornage existants. Les recherches complexes ou urgentes entraînent souvent des frais supplémentaires. Un dossier bien préparé facilite également l’identification d’éventuelles exonérations fiscales applicables, comme pour les terrains situés en zone de revitalisation rurale ou les parcelles agricoles.
L’achat d’un terrain non constructible nécessite une bonne anticipation des frais de notaire, généralement de 7% à 8% du prix d’acquisition. Vous bénéficiez toutefois d’une exonération de TVA représentant une économie substantielle par rapport aux terrains constructibles. Préparez soigneusement votre dossier administratif et n’hésitez pas à consulter plusieurs notaires pour optimiser ces frais incontournables. Un investissement avantageux sur le long terme.