L’année 2025 marque un tournant majeur dans le paysage de l’investissement locatif en France. Avec la disparition définitive du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, nombre d’investisseurs s’interrogent : est-il encore possible de défiscaliser dans l’immobilier ? La réponse est oui. Si le Pinel a tiré sa révérence, d’autres mécanismes fiscaux demeurent en vigueur, chacun s’adressant à des profils d’investisseurs différents. Tour d’horizon des opportunités encore accessibles.
Défiscaliser dans l’ancien avec la loi Denormandie
Souvent perçue comme l’alternative au Pinel pour l’ancien, la loi Denormandie reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027. Elle cible les logements anciens situés dans des centres-villes dégradés comme Chambéry, Auxerre, Arras, Caen ou Carcassonne, à condition qu’ils fassent l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location :
- 12 % pour une durée de 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Selon le site defiscalisation.immo, l’investissement Denormandie est limité à 300 000 € et 5 500 m² de surface habitable. Il s’agit donc d’un levier intéressant pour ceux qui souhaitent redynamiser le cœur des villes tout en optimisant leur fiscalité.
Mettre en location un bien meublé avec le LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel conserve son attractivité en 2025, notamment grâce à l’amortissement du bien, du mobilier et des éventuels travaux. Ce mécanisme permet de réduire l’assiette imposable sur les revenus locatifs, voire de ne pas être imposé du tout pendant plusieurs années.
Depuis 2025, les règles se sont durcies : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, alourdissant la fiscalité. Des exceptions subsistent, notamment pour les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD), où cette réintégration ne s’applique pas.
Investir dans le patrimoine français avec la loi Malraux
S’adressant aux investisseurs souhaitant restaurer des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones patrimoniales protégées, la loi Malraux propose une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux :
- 22 % pour les immeubles en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager),
- 30 % pour ceux en secteur sauvegardé.
Le plafond des dépenses éligibles atteint 400 000 € sur 4 ans. Le bien rénové doit ensuite être loué pendant 9 ans. Ce dispositif séduit les profils patrimoniaux et les amateurs de vieilles pierres.
Le déficit foncier : une mécanique efficace
Le déficit foncier reste un outil puissant pour les propriétaires de biens non meublés nécessitant des travaux. En cas de charges supérieures aux loyers perçus, il est possible de déduire jusqu’à 10 700 € par an du revenu global.
Mieux encore, ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer la classe énergétique du logement (passage de E, F ou G vers A, B, C ou D), une mesure incitative valable jusqu’à la fin de l’année 2025.
La loi Monuments Historiques : défiscaliser sans limite
Dispositif existant depuis près de 100 ans et véritable niche fiscale pour les hauts revenus, la loi Monuments Historiques permet de déduire 100 % des travaux de restauration du revenu global, sans plafond de dépenses. En contrepartie, l’investisseur s’engage à conserver le bien classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles pendant 15 ans. Il n’est pas tenu de le louer. Autre avantage majeur : ce régime n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Il représente une stratégie patrimoniale d’exception.
Le logement Locatif Intermédiaire (LLI) : la relève du Pinel
Né pour succéder au Pinel, le Logement Locatif Intermédiaire s’adresse aux ménages aux revenus trop élevés pour le logement social, mais trop modestes pour le privé classique. Pour les investisseurs en SCI, les avantages sont notables : exonération de taxe foncière pendant 15 ans et TVA réduite à 10 %. En contrepartie, les loyers sont plafonnés, et les locataires doivent répondre à certaines conditions de ressources.
Malgré la fin du Pinel, la défiscalisation immobilière reste bien accessible en 2025. Chaque dispositif présente des conditions spécifiques et s’adresse à des profils d’investisseurs différents. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de consulter un professionnel pour choisir la stratégie la plus adaptée à sa situation.