Exemple de bail de location : outils et astuces

      Réforme du logement

La loi Alur publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014 a réformé en profondeur le droit du logement en France et instauré d'importants changements pour les locataires et les propriétaires. Le bail de location doit désormais comporter des clauses précises permettant aux deux parties de s'entendre sur les conditions de la location. Établi en 2 exemplaires originaux, il doit recevoir la signature du bailleur, du locataire et comporter certaines clauses obligatoires. Cependant, les deux parties sont libres de rajouter des clauses supplémentaires sous réserve qu'elles soient conformes à la loi et à la réglementation en vigueur.

Bail d'habitation : les mentions obligatoires

Un modèle type doit impérativement mentionner :

  • Le nom ou la raison sociale du propriétaire bailleur et de son éventuel mandataire, ainsi que leurs adresses

  • Le nom ou la raison sociale du locataire

  • La date d'entrée dans les lieux et la durée de la location. Si vous êtes une personne physique, elle est de minimum 3 ans pour un bail d'habitation. Dans le cas d'une personne morale, elle est d'au moins 6 ans -Article 10 Loi du 6/07/1989.

  • La description du logement (maison ou appartement) et des parties communes (ascenseur, jardin, parking collectif...), la surface habitable du logement, ainsi que sa consistance. Le contrat de location doit décrire le nombre de pièces et tous les équipements loués avec le logement (baignoire, WC, cuisine équipée ou non, ballon d'eau chaude, etc.). Il doit également mentionner la description des annexes (cave, place de parking individuelle...)

(Depuis le 27 mars 2014, si la surface habitable n'est pas mentionnée ou si cette dernière est erronée de plus d'un vingtième, le locataire est en droit de demander une diminution de loyer)

  • Les locaux à usage privatif dont le locataire possède la jouissance exclusive

  • L'usage prévu des locaux (usage d'habitation ou usage mixte)

  • Le montant du loyer hors charges (loyer de référence et loyer de référence majoré), le mode de règlement, la date du paiement, sa fréquence (mensuel, trimestriel, à terme échu-fin de mois ou à échoir-début de mois) et les modalités de révision. Si le contrat prévoit un paiement trimestriel, le locataire est en droit d'exiger un règlement mensuel. La garantie loyer impayé peut être également ajoutée au loyer.

A noter : La clause de révision du loyer n'est pas obligatoire, seulement prévue et mentionnée avec une date de révision. A défaut, la révision interviendra au terme de chaque année.

  • Le montant des charges à payer en plus du loyer

  • Le loyer payé par le précédent occupant et la date du dernier règlement si le précédent locataire a quitté les lieux moins de 18 mois auparavant

  • Le montant du dépôt de garantie, (Il ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges)

  • Le montant et la nature des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier renouvellement de bail

  • Le délai de préavis pour la résiliation

  • Les conditions de renouvellement

Les documents à fournir en annexe

Certaines pièces doivent être impérativement annexées au document locatif. Il s'agit de :

  • L'état des lieux d'entrée qui évitera les litiges lors du départ du locataire. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location

  • Dans le cas d'une copropriété, le règlement de copropriété devra être annexé. Il décrit entre autres les modalités d'usage des parties communes et les règles de communauté relatives à l'immeuble.

  • Le dossier de diagnostic énergétique qui informe plus précisément le locataire sur certains aspects du logement (performance énergétique, existence éventuelle de plomb, éventuels risques naturels et technologiques)
  • La liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (cable, TNT, fibre)
  • Une copie de la convention APL ou ANH si le logement loué est conventionné
  • Dans le cas où le locataire a fourni une caution pour le paiement des loyers, le document de caution solidaire établi avec un tiers

  • Si le logement est loué meublé, un inventaire précis de tous les meubles mis à disposition

  • Une notice d'information, obligatoire, instaurée par la loi Alur, informant le propriétaire et le locataire sur leurs droits et leurs obligations respectifs ainsi que sur les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges. Cette obligation est entrée en vigueur depuis le 1er août 2015.

Les clauses supplémentaires et les clauses interdites

Vous pouvez, tout à fait légalement, insérer certaines clauses dans ce type de contrat comme :

  • La clause résolutoire qui permet d'interrompre l'accord locatif et de faire procéder à l'expulsion du locataire dans le cas de non paiement de loyer ou de non-souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

  • La clause de réalisation de travaux. L'article 6a de la loi du 6 juillet 1989 prévoit de délivrer au locataire un logement "en bon état d'usage et de réparation". La loi autorise dans ce même article la possibilité de prévoir une clause indiquant que le locataire exécutera ou fera exécuter les travaux, en précisera la nature et l'imputation des dépenses.

Cependant certaines clauses définies comme abusives sont déclarées sans valeur même si elles figurent dans le document de location. Il s'agit principalement :

  • De l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire

  • De l'obligation de laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables

  • De l'obligation du paiement du loyer par prélèvement automatique sur le compte courant ou par prélèvement direct sur le salaire

  • De l'interdiction pour le locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans son logement ...