Vendre une maison reçue en héritage : comment s'y prendre ?

Vous venez d’hériter d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre en vue de réaliser de nouveaux investissements ? Il s’agit notamment d’une simple opération, mais il va falloir passer plusieurs étapes pour que la procédure se fasse dans les règles. Raison de plus si vous êtes copropriétaires « en indivision ». Les détails.

L’accord de tous les indivisaires, nécessaire pour la vente

Il va sans dire que vous ne pouvez et ne devez pas vendre votre propriété en héritage sans prendre l’avis des autres cohéritiers. Et même si un seul héritier refuse, vous êtes obligés de conserver le bien. Ainsi, la décision peut se faire d’un commun accord ou par le biais d’un notaire.

Décision d’un commun accord

C’est uniquement à partir du moment où tous les héritiers se sont mis d’accord sur la vente de l’héritage que vous pouvez procéder à la vente de la maison. Pour ce faire, vous pouvez par exemple faire appel à un agent immobilier, qui se chargera de la vente : trouver des acquéreurs, organiser les visites, effectuer les négociations, etc. Par ailleurs, les héritiers peuvent convenir que l’un d’entre eux achète le bien. 

Décision par le biais d’un notaire

Il arrive également que les héritiers ne parviennent pas à conclure un accord sur la vente du bien immobilier. Si le cas se présente, il va falloir se rendre chez un notaire et exprimer l’intention de la vente (à la majorité des deux tiers). Le notaire va ensuite adresser un courrier aux indivisaires bloquants. Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien ou ne se manifestent pas dans un délai précis, le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien sans que celle-ci ne porte pas atteinte aux droits des autres indivisaires. 

Bon à savoir :

Si vous souhaitez vendre la maison sans l’accord des indivisaires, il va falloir sortir de l’indivision. Et ce par un partage des biens. Mais, dans ce cas, vous devez racheter leur part aux autres héritiers.

Vente d’un bien immobilier, imposition d’une plus-value immobilière

En règle générale, l’imposition des plus-values immobilières s’applique à partir de la différence constatée entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Si le bien a été transmis par héritage, le prix d’acquisition retenu sera celui de la valeur vénale. Telle que déterminée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession. Dans ce cas, les frais de notaire et les droits d’enregistrement viennent augmenter la valeur vénale inscrite dans l’acte. Ce qui permettra à l’héritier de réduire le montant imposable.

Ainsi, le calcul de la plus-value immobilière imposable passe par deux étapes :

  • Calcul de la plus-value brute : c’est la différence entre le prix de vente corrigé (majoration des charges dues par l’acquéreur, diminution des frais à supporter par le vendeur...) et le prix d’acquisition corrigé (majoration des frais d’acquisition, du montant des travaux...).
  • Calcul de la plus-value nette : appliquer à la plus-value brute les éventuelles déductions (frais de succession...).