Tout savoir sur la vente d'un bien immobilier locatif occupé

 Lors de la vente d'un logement en cours de location, le propriétaire, l'acheteur et le locataire sont soumis à quelques obligations toutefois, si aucune lettre de congé n'a été envoyée, le bail de location reste valable dans les mêmes conditions.

Les droits et obligations du propriétaire

Lorsqu'un bien immobilier locatif occupé est mis à la vente, le propriétaire doit céder le bail de location à l'acquéreur qui devient automatiquement le nouveau bailleur par la même occasion. Le contrat de location reste toujours valable et garde les mêmes conditions, de ce fait la caution demeure aussi valide. Il en va de même pour l'assurance GRL (garantie de risques locatifs), par contre, si une assurance GLI contre les loyers impayés a été contractée par le vendeur, elle ne pourra pas être transmise à l'acheteur, mais sera résiliée.

Toutefois, avant la cession du logement, le propriétaire est tenu d'informer son locataire des éventuelles visites pour qu'il puisse s'organiser. Et après signature de l'acte de vente définitif, la loi soumet le nouveau propriétaire à l'obligation de notifier au locataire ses coordonnées.

Les droits et obligations du locataire

Contrairement aux idées reçues, le locataire ne dispose d’aucuns droits de priorité sur l'achat d'un bien immobilier locatif mis à la vente. Cependant, il bénéficie d'un droit appelé droit de préemption si l'immeuble en question est divisé en lots pour être vendu par appartements ou si l'immeuble comporte plus de 10 logements vendus en un seul lot. Par ailleurs, une loi déroge au droit du locataire de jouir paisiblement de sa résidence louée pour permettre les visites du logement et cela à raison de deux heures par jours ouvrés sous peine d'une contrainte par le tribunal en cas de refus. Dans le cas où le locataire a versé un dépôt de garantie au début de sa location, il pourra le récupérer auprès du nouveau bailleur même si la somme n'a pas été transférée lors de la vente du bien. Il est à noter que la restitution ne peut pas se faire s'il fait appel à son droit de préemption.

Qu'est le droit de préemption du locataire ?

Mis en vigueur par la loi de décembre 1975, le droit de préemption permet à tout locataire en cours de bail d'être prioritaire sur la vente de son logement loué. Le locataire peut jouir exceptionnellement de ce droit s'il n' a pas reçu de lettre de congé et si l'immeuble est vendu sous forme de plusieurs lots. Cette situation se présente généralement lors d’un investissement immobilier locatif à l’exemple de Odalys Patrimoine, dans les premières ventes de biens mis en copropriété tels que les appartements. Pour ce faire, le propriétaire doit faire part de son intention de vendre au locataire par le biais d'un huissier ou d'une lettre recommandée avec accusé de réception, et le locataire bénéficie de deux mois pour réfléchir et y répondre.