Loi Pinel : comment calculer la surface éligible ?

Comment calculer la surface éligible de mon bien immobilier acheté en loi Pinel ?

La loi Pinel, du nom de l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, a été mise en place en 2014 et prendra fin le 31 décembre 2021. L'objectif du gouvernement est de répondre à la forte demande locative de certaines zones géographiques françaises grâce à la mise sur le marché immobilier de studios, d’appartements et de maisons destinés à la mise en location. Cette loi, si elle est accompagnée d'avantages fiscaux pour les acheteurs de biens immobiliers neufs ou réhabilités, est également soumise à certaines règles, parmi lesquelles figure le plafonnement des loyers, qui nécessite le calcul de la surface utile Loi Pinel.

Conditions relatives à la surface utile

Le législateur a prévu un encadrement des loyers par rapport à la surface habitable. Le montant du loyer doit ainsi être égal ou inférieur au plafond retenu pour la zone géographique où se situe le bien.

Définition de la surface habitable

La surface habitable du logement est la surface au plancher à laquelle on soustrait les surfaces occupées par les murs, les cages d'escaliers et les embrasures des portes et des fenêtres, conformément à l'article R 112-2 du Code de la Construction et de l'Habitation. Sont écartés du calcul les combles non aménagés, les caves, les sous-sols et les annexes (y compris terrasses, loggias et balcons). La hauteur sous plafond de la surface doit également être supérieure à 1,80 m, sans quoi elle ne sera pas prise en compte dans le calcul.

Surface habitable augmentée

La surface habitable peut cependant être augmentée dans la limite de 8m², correspondant à une pondération des surfaces des annexes.

Les annexes retenues sont les suivantes :

  • Les caves, sous-sols, remises, ateliers, celliers (intérieurs ou extérieurs à l'habitation), resserres, combles aménageables, balcons, loggias et vérandas ;
  • les terrasses, accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré, conformément à l'article 1 de l'arrêté du 9 mai 1995 et pris en application des articles R. 353-12 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, sont retenues quant à elles dans la limite de 9 m². Il faut comprendre que les toits-terrasses sont pris en compte dans le calcul. Le locataire doit en avoir la jouissance exclusive. Les terrasses carrelées en rez-de-jardin des maisons individuelles sont exclues du calcul ;
  • dans les DOM-TOM, les varangues (terrasses couvertes, vérandas ou galeries en bois), sont incluses dans une limite de 14 m².

Garages et parkings sont-ils inclus dans le calcul ?

Les emplacements de parking et les garages ne sont pas des locaux à usage d'habitation. Ils sont donc exclus du calcul relatif à la surface utile de la loi Pinel. Cette règle s'applique strictement lorsqu'on parle d'immeubles collectifs. En ce qui concerne les maisons individuelles, certaines nuances y sont cependant apportées. Les garages dans une maison individuelle sont parfois amenés à être utilisés comme annexe (lingerie, atelier, séchoir, etc.). Le législateur a donc fixé forfaitairement à 12 m² la partie du garage réservée au stationnement. Les parties des annexes non accessibles à un véhicule sont prises en compte dans le calcul de la surface utile du logement.

Principes de la loi Pinel

L'objectif de la loi Pinel est de favoriser l'acquisition de logements neufs ou en construction, dans des zones à forte densité de population et à forte demande locative, en offrant des avantages fiscaux intéressants. En d’autres mots, elle promeut l’investissement dans l’immobilier locatif.

Les avantages de la loi Pinel

Le dispositif Pinel offre de beaux avantages aux investisseurs. En effet, elle offre :

  • Une réduction d'impôts proportionnelle à la durée de la location : Le montant de la réduction d'impôt est de 21 % du prix d'acquisition pour une durée de location de 12 ans. L'avantage fiscal est dégressif et représente 18% du prix du bien pour une durée de location de 9 années. Il est ramené à 12% pour une durée de location de 6 ans.
  • un achat possible sans apport initial (emprunt couvrant la totalité de l'investissement).
  • Patrimoine immobilier transmissible (donation, succession, etc.).
  • Location possible à un parent (ascendant et descendant), dès lors qu'il ne fait pas partie du foyer fiscal.

Conditions de la loi Pinel

Si la loi Pinel offre des avantages intéressants au contribuable, elle est cependant accompagnée de contraintes.

Dès lors, pour bénéficier du dispositif, il faut :

  • acquérir ou faire construire l'habitat entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 ;
  • que l'investissement soit fait dans l'une des trois zones définies par le gouvernement sur l'ensemble du territoire ;
  • louer le bien pour un temps minimum de location de 6, 9 ou 12 ans ;
  • respecter les conditions de ressources des locataires ;
  • que le logement entre dans les critères énergétiques des normes RT 2012 ;
  • respecter les plafonds de loyer définis pour chaque zone.
  • ... et bien entendu, déclarer son investissement lors de sa déclaration d’impôt !