La loi Pinel : tour d’horizon sur le dispositif fiscal

Qu'est-ce que la loi Pinel

La loi Pinel est une loi de défiscalisation immobilière proposée par le Gouvernement français aux investisseurs qui souhaitent se construire un patrimoine immobilier en faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou réhabilité. Nous vous expliquons pourquoi elle a été créée, ce qu’elle implique et les avantages qu’elle offre.

Les raisons de la loi Pinel

Depuis plusieurs années, les grandes agglomérations de France vivent une crise du logement. En effet, la demande locative ne fait que croître et l’offre locative ne suit pas suffisamment. L’excès de demande provoque alors une montée des prix de location du marché immobilier et les foyers aux revenus moyens, qui ne peuvent pas prétendre à un logement social, ne peuvent pas non plus se permettre de payer le loyer mensuel lié à ce type de logement.

L’historique de la loi Pinel

Le Gouvernement s’est rapidement rendu compte de ce décalage et a amorcé une solution dès 1996 qui n’a cessé de s’améliorer depuis, grâce à une succession de lois :

  • 1996 : l’amortissement Périssol
  • 1999 : le dispositif Besson
  • 2003 : la Loi Robien
  • 2009 : la loi Scellier
  • 2013 : la loi Duflot
  • 2014 : la loi Pinel

Ces lois ont pour but d’inciter les contribuables français à investir dans l’immobilier locatif, principalement via la construction de logements neufs, mais également via la réhabilitation de logements anciens. Cette incitation prend donc la forme d’une réduction d’impôt conséquente, basée sur le prix d’acquisition du bien et sous réserve du respect de certaines conditions (plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, zone géographique du bien immobilier, etc.).

Au fur et à mesure de ces lois, les durées d’engagement, le taux de réduction fiscale et les conditions nécessaires pour y accéder ont changé, en fonction de l’évolution des réalités du marché immobilier et des besoins. Par exemple, la loi Pinel a remplacé ce dispositif Duflot en changeant notamment les zones éligibles et en adoucissant les conditions de location et d’éligibilité des locataires.

La fin du dispositif Pinel est prévue pour 2021, il faudra donc, pour profiter des avantages fiscaux qu’il offre, acquérir votre logement neuf ou en état futur d’achèvement avant le 31 décembre 2021.

Quel bien est éligible ?

Pour prétendre à l’avantage fiscal du dispositif Pinel, l’investisseur doit choisir un bien immobilier qui réponde à certains critères.

Conditions liées au bien

Le bien en lui-même devra :

  • Être loué non meublé
  • Être neuf ou réhabilité
  • Faire l’objet d’un acte VEFA ou d’un permis de construire
  • Être en norme au niveau des différentes normes environnementales : obtenir le label BBC, être en ordre au niveau de la réglementation thermique, etc.
  • Valoir moins de 300 000€ et de 5500€/m² : ou, tout au moins, c’est le maximum qui sera pris en compte dans le cadre de la déduction fiscale.

Le zonage Pinel

En outre, le bien de votre investissement locatif devra être situé dans une zone Pinel. En effet, seulement les zones les plus tendues font encore l’objet de déduction fiscale.

  • La zone Abis : Paris et les 76 communes qui forment la première couronne parisienne (Yvelines, Seine-Saint-Denis, etc.).
  • La zone A : la deuxième couronne parisienne ainsi que de grandes métropoles telles que Lyon, Marseille, Lille, Nice, etc.
  • La zone B1 : les grandes villes françaises à partir de 250 000 habitants (telles que Bordeaux, Toulouse, etc.) et les départements d’Outre-Mer.

Auparavant, les autres zones géographiques (zone B2 et zone C) étaient également concernées par la loi et la réduction d’impôts qui y était liée. Ce n’est plus le cas depuis 2019.

Quel locataire pour mon investissement Pinel ?

Les locataires des biens immobiliers Pinel doivent également répondre à des critères stricts pour pouvoir profiter des avantages du dispositif.

Un plafonnement des ressources du locataire est prévu. En effet, un des buts de la loi Pinel est de favoriser l’accès au logement des classes moyennes – aussi est-il logique de fixer un plafond de ressources. Celui-ci est fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien et de la composition du foyer du locataire. Pour les montants, vous pouvez vous renseigner sur notre article “La Loi Pinel en pratique”. De plus, le locataire devra faire du logement sa résidence principale. Enfin, si les locataires peuvent être des membres de la famille du propriétaire (ascendants ou descendants), ils ne peuvent néanmoins pas faire partie du même foyer fiscal que celui-ci.

Qui est éligible ?

Facilité de prêt immobilier

Tout contribuable français peut devenir propriétaire via l’achat d’un logement en Pinel. Cet investissement immobilier est d’autant plus facilité par le fait que les banques elles-mêmes se sentent sécurisées par le dispositif (montant de la réduction, facilité à la location, revenus complémentaires grâce aux revenus locatifs, etc.) et vous proposent la plupart du temps un excellent crédit immobilier, même sans apport personnel de votre part. Néanmoins, si vous investissez dans d’autres niches fiscales, n’omettez pas que les réductions d’impôts sur le revenu sont limitées à 10 000€ annuels par foyer fiscal.

Temps d’engagement

Le programme de défiscalisation propose 3 durées minimales d’engagement de location : 6, 9 et 12 ans. En fonction de la durée d’engagement choisie, l’investisseur bénéficiera de plus ou moins de réductions d’impôts sur le montant de l’investissement. Pour une durée de location de 6 ans minimum, il s’agira de 12 % d’économie d’impôt ; pour 9 ans, de 18 % et pour 12 ans, de 21 %. Cette durée minimale de mise en location est évidemment indispensable pour profiter des avantages fiscaux prévus.

Plafond de loyer

Dernier critère incontournable : le plafond des loyers. Celui-ci se calcule sur la base de la zone géographique dans laquelle est situé le bien acquis, de sa surface utile (elle-même calculée avec la surface habitable et la moitié des surfaces annexes, avec un maximum de 8m²) et d’un coefficient multiplicateur (qu’on obtient via la formule : (surface utile/19) + 0,7 ; avec un maximum de 1,2).

Au niveau des plafonds en fonction des zones géographiques, ils sont répartis comme suit :

  • Zone Abis : 17,17€ par mètre carré
  • Zone A : 12,75€ par mètre carré
  • Zone B1 : 10,28€ par mètre carré

Il s’agit ici des barèmes de 2019 : ceux-ci sont révisés annuellement pour répondre au mieux aux réalités du terrain.

La formule finale sera : surface utile x coefficient multiplicateur x barème de la zone concernée. Le résultat donnera le loyer mensuel maximal que vous pouvez exiger de votre locataire dans le cadre du dispositif Pinel.