Loi Pinel : des plafonds de loyer pour améliorer l'offre locative

Une des conditions de la loi Pinel : le plafonnement des loyers

Mise en place en 2014, la loi Pinel a été promulguée en tant que dispositif fiscal de soutien à l'investissement immobilier locatif. Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi, un investisseur doit respecter certaines conditions, parmi lesquelles le plafonnement des loyers. Le calcul de ces plafonds dépend de critères variés.

Le calcul de la surface utile

Le premier élément de calcul d'un plafond de loyer loi Pinel consiste à mesurer la surface utile du logement. Pour ce faire, il faut d'abord partir de la surface habitable, qui représente la somme totale des surfaces de plancher. Il s'agit en somme de la surface à l'usage d'habitation, qui doit respecter également une certaine hauteur sous plafond.

À cette surface utile, vient s'ajouter la moitié de la surface annexe. Certains éléments du logement, comme le balcon ou la terrasse, sont en effet considérés comme des surfaces annexes. Ce n’est, en revanche, pas le cas d'un parking. Si un propriétaire possède la jouissance exclusive d'une cave ou d'un cellier ne faisant pas proprement partie du logement, ces éléments peuvent être aussi considérés comme des surfaces annexes. Le maximum de « surfaces annexes » prises en compte sera de 8 m² maximum.

Le coefficient multiplicateur

Pour établir le plafond de loyer loi Pinel, il faut également prendre en compte un coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur appliqué tient compte de la surface du logement. Il convient, pour calculer le coefficient, de diviser la surface utile par 19, puis d’additionner 0,7 à la valeur obtenue. Cependant, le coefficient retenu ne pourra excéder 1,2, qui est la valeur maximale. Le résultat n'est pas gardé tel quel, mais toujours arrondi à la deuxième décimale.

La zone dans laquelle se situe le logement

Il manque encore un dernier élément pour déterminer le plafond de loyer loi Pinel qui s'appliquera au logement. Pour le déterminer, il convient d'abord de savoir s'il se trouve dans une zone éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. En 2019, certaines zones géographiques ont en effet été retirées du dispositif fiscal (zone B2 et zone C). Aujourd’hui, seules demeurent éligibles à la loi Pinel les zones Abis, composées de Paris et d'une partie de sa banlieue, A, comprenant l'Île-de-France, la Côte d'Azur et certaines grandes villes, et B1, où l'on trouve d'autres villes, choisies en fonction de leur nombre d'habitants ou de leur essor économique.

Un barème officiel est ensuite affecté à chacune de ces zones. Il tient compte de la situation du marché immobilier. Ainsi, il est de 17,17 euros au m² pour la zone A bis, de 12,75 € au m² pour la zone A et de 10,28 euros au m² pour la zone B1. Ces barèmes sont révisés chaque année par les pouvoirs publics.

Le calcul du plafond

Tous les éléments du calcul sont désormais disponibles. Il suffit de les agencer pour obtenir le résultat final. Il résultera donc de la multiplication des trois éléments mis en évidence : la surface utile, le coefficient multiplicateur et le barème appliqué à la zone où se trouve le logement. Le chiffre obtenu représente le loyer mensuel maximal que vous pouvez exiger à vos locataires pour votre bien immobilier neuf ou réhabilité.

Les raisons des plafonds de loyers en loi Pinel ?

Il est à noter que, dans certains cas, les autorités peuvent abaisser les plafonds de loyer. Cette décision, qui appartient au préfet de région, intervient quand il constate un écart jugé insuffisant entre le plafond des loyers en question et les prix pratiqués par le marché locatif ordinaire. Ces mesures d'ajustement permettent au dispositif du plafonnement des loyers de remplir l'objectif assigné par la loi Pinel : augmenter l'offre locative destinée aux ménages disposant de revenus moyens dans des zones tendues où la demande locative est très importante. Elles permettent également de tenir compte des spécificités de certains marchés immobiliers locaux. Néanmoins, ce plafond de loyer est largement compensé par les avantages fiscaux qu’offre la loi Pinel. En effet, c’est jusqu’à 21% (avec une durée d’engagement de mise en location de 12 ans) de votre investissement immobilier que vous pouvez récupérer via un processus de défiscalisation. Cela explique le succès constant de ce dispositif de réduction d’impôts et, par conséquent, de l’investissement locatif, qu’il s’agisse de nouvelles constructions ou d’achat de logement réhabilités.