La loi Pinel en pratique

La loi Pinel en pratique

Quelle est la définition de la loi Pinel ? La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui a été mis en place en 2014 par la Ministre du Logement en fonction à l’époque, Sylvia Pinel. Elle succède à une série de loi ayant le même objectif (la loi Duflot, par exemple) et vise à augmenter le parc immobilier locatif dans les régions tendues de France, ce qui veut dire celles qui ont une forte demande locative pour une offre insuffisantes de logements. Afin donc de promouvoir la construction de logements neufs et les travaux de réhabilitation, l’État propose donc des réductions d’impôts avantageuses aux investisseurs. Mais quel bâtiment acheter ou construire ? Comment calculer le montant du loyer de location ? Quels sont les avantages et inconvénients du système ? Nous répondons à toutes vos questions.

Comment acheter et construire en loi Pinel

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, vous devez acheter votre bien immobilier avant le 31 décembre 2021, puisque la loi prend fin à cette date.

Ensuite, si vous faites construire, vous aurez à achever l’ensemble des travaux de construction dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture de chantier. Si le bien acquis est en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le délai est également de 30 mois après la signature de l’acte. S’il s’agit de la réhabilitation d’un ancien appartement ou d’une ancienne maison, la deadline tombera le 31 décembre de l’année suivant la signature de l’acte authentique.

Par ailleurs, le bien immobilier destiné à un investissement Pinel doit également répondre à certaines conditions, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’un logement ancien : il doit être neuf ou à rénover, être acquis en l’état futur d’achèvement et répondre à la réglementation thermique en vigueur ou disposer du label BBC. Enfin, vous devrez le mettre en location l’année suivant son achèvement.

Au niveau de l’achat en lui-même, commencez par consulter votre banque pour savoir quelle est votre capacité d’emprunt – et donc le prix maximal que vous pourrez mettre dans l’acquisition d’un logement. Il est intéressant de savoir que la loi Pinel n’offre pas de réduction d’impôt sur le revenu au-delà d’un prix d’acquisition de 300 000€, avec un maximum de 5500€ par mètre carré. N’hésitez pas à expliquer à votre banquier qu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif en Pinel et à aller de banque en banque pour obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier.

Les biens immobiliers qui font bénéficier leur propriétaire d’une réduction d’impôts doivent en outre avoir obtenu le label BBC ou être en ordre au niveau de la réglementation thermique et de la performance énergétique. Il sera donc important de prendre cela en compte lors de la construction de logements ou des travaux de rénovation.

De même, pour profiter du dispositif de défiscalisation, votre futur patrimoine immobilier devra se trouver dans une des villes éligibles, c’est-à-dire qu’elle sera située dans une des zones les plus tendues de France, dans lesquelles la demande locative dépasse largement l’offre du parc immobilier. C’est le cas des zones Abis, A et B1, qui concernent avant tout l’agglomération de Paris et les grandes métropoles de plus de 250 000 habitants. Auparavant, les zones géographiques B2 et C étaient également concernées par la loi. Ce n’est plus le cas depuis 2019.

Calculer le plafond de loyer d’un bien immobilier en Pinel

Une fois votre bien acquis et construit, vous devez le mettre sur le marché immobilier locatif pour profiter de l’économie d’impôt offerte par la loi Pinel. Cependant, des plafonds de loyers, calculés en fonction de la zone géographique dans laquelle est votre bien, de la surface utile de ce dernier et d’un coefficient multiplicateur, sont imposés.

La surface « éligible », ou surface utile, est calculée à partir de :

  • La surface habitable
  • La surface des annexes, divisée par 2, avec un maximum de 8 m²

Les surfaces annexes concernent notamment les balcons, les terrasses, les sous-sols, les caves, les greniers, etc., mais pas les emplacements de garage ou les jardins, par exemple.

Le barème de loyers par zones Pinel est fixé comme suit : 17,17€ par m² pour la zone Abis, 12,75€ m² pour la zone A et 10,28€ m² pour la zone B1. Le coefficient multiplicateur, quant à lui, a pour formule : 0,7 + (19/surface utile), avec une valeur maximale fixée à 1,2.

Il suffit ensuite de multiplier les trois valeurs obtenues pour obtenir le plafonnement de loyer mensuel exigé par le dispositif fiscal.

Avantages et inconvénients de la loi Pinel

Les inconvénients de la loi Pinel concernent les deux points précédents : la défiscalisation immobilière n’est possible que sous certaines conditions strictes. Nous n’avons cité ici que celles qui concernent le bâtiment en lui-même, mais d’autres existent : la mise en location pour une durée minimale de 6 ans, le plafond des ressources imposé du locataire, le fait que ce dernier doive faire du bien immobilier neuf ou réhabilité sa résidence principale, etc.

Néanmoins, outre les atouts indéniables qu’apportent l’achat d’un bien immobilier au niveau du rendement, la loi Pinel offre un très bel avantage fiscal dans le cadre de l’investissement locatif, à savoir un taux de réduction de 21% du prix d’achat du bien – c’est-à-dire une déduction fiscale qui peut aller jusqu’à 63 000€, dans le cadre d’une durée d’engagement de location de 12 ans minimum. Celui-ci se voit directement dans votre déclaration d’impôt.

En outre, l’investisseur Pinel a plus de chance d’obtenir un bon taux au niveau de son prêt immobilier. En effet, les banques apprécient la sécurité du Pinel, qui mixe revenus locatifs et réduction fiscale, et peuvent aller jusqu’à prêter le montant de l’investissement total, sans apport personnel.

De plus, la loi Pinel est plus souple que son prédécesseur, le dispositif Duflot, et permet donc à l’acquéreur de choisir un membre de sa famille, ascendant ou descendant, comme locataire. Seules conditions : qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal et, comme les autres locataires, qu’il fasse du bien son habitation principale.

Bref, les avantages du dispositif Pinel sont nombreux et à la portée de la majorité des contribuables français.