La loi Pinel : définition et explications

La Loi Pinel

Définition de la loi Pinel

La loi Pinel représente un dispositif de défiscalisation immobilière en vigueur depuis 2014. Cette loi, qui a remplacé la loi Duflot en l’adaptant à la situation actuelle, vise à encourager à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de maisons ou d’appartements anciens. Elle ne concerne que certaines régions : les zones les plus tendues de France. Ces zones géographiques représentent des villes ou de grandes agglomérations où la demande locative dépasse largement l’offre. Grâce à l’avantage fiscal offert aux investisseurs, le Gouvernement espère donc élargir le parc immobilier, tout en favorisant l’accession au logement de la classe moyenne.

En effet, pour obtenir la réduction d’impôt sur le revenu prévue par le dispositif, l’acheteur devra se plier à certaines conditions. Le critère géographique précédemment cité, bien entendu, mais également des conditions liées aux plafonnements des loyers mensuels et au respect d’un plafond des ressources du locataire. Ce dernier devra d’ailleurs louer le bien immobilier en tant que résidence principale. Il peut être un membre de la famille du propriétaire (ascendants et descendants), mais ne peut pas faire partir de son foyer fiscal. Enfin, le logement devra répondre à une réglementation thermique stricte et sera loué non meublé.

En outre, l’investisseur devra choisir une durée de location : 6, 9 ou 12 ans minimum. En fonction de cette durée d’engagement, la déduction fiscale sera plus ou moins importante : de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du bien. Cependant, le montant de la réduction ne pourra pas dépasser 63 000€, le prix d’achat du logement étant plafonné à 300 000€.

Dans quelles villes investir en Pinel ?

La possibilité ou non d’obtenir une défiscalisation Pinel est fonction de la zone dans laquelle se trouve le futur investissement immobilier locatif. Le zonage est réparti comme suit :

  • La zone Abis : concerne Paris et tous ses départements, de même que les communes qui entourent directement la capitale.
  • La zone A : comprend les communes de la région d’Ile-de-France qui ne sont pas comprises dans la zone Abis, ainsi que des métropoles telles que Nice, Lyon, Montpellier, Ajaccio, Lille, Chambly, etc.
  • La zone B1 : regroupe toutes les communes de plus de 250 000 habitants, comme c’est le cas à Bordeaux et Toulouse, par exemple, ou celle dans lesquelles le prix immobilier devient inabordable (Saint-Malo, Bayonne, etc.).
  • La zone B2 : se compose des villes de taille moyenne, c’est-à-dire qui comptent entre 50 000 et 250 000 habitants. Parmi celles-ci, on peut citer Vichy, Bourges ou Gap, par exemple.
  • La zone C : couvre le reste du territoire français.

Seules les zones Abis, A et B1 permettent d’accéder aux avantages fiscaux. Ces zones éligibles, outre leur caractère d’exclusion pour les biens immobiliers qui n’y sont pas situés, définissent également les plafonnements Pinel : les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires.

Le dispositif Pinel en pratique

En pratique, le dispositif fiscal n’est pas difficile à mettre en place. Il suffit, lors de l’acquisition d’un logement, de faire attention aux critères susmentionnés et de respecter la durée minimale d’engagement de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Il faudra également ne pas dépasser les deux plafonds légaux.

Le plafond de loyer, qui limitera donc automatiquement les revenus locatifs, se calcule via une formule simple : Montant du loyer Pinel = Surface utile x Coefficient multiplicateur x Barème Pinel. Le coefficient multiplicateur, quant à lui est de 0,7 + (19/surface utile) et ne peut dépasser la somme de 1,2. La surface utile du logement concerne la surface habitable de celui-ci à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes, tout en plafonnant cette moitié à 8m². Enfin, le barème Pinel est fonction de la zone géographique concernée : 17,17€ le mètre carré pour la zone Abis, 12,75€ le mètre carré pour la zone A et enfin, 10,28€ le mètre carré pour la zone B1.

Le plafond des ressources du locataire est également limité, en fonction de la composition du foyer et de la zone Pinel concernée. À titre d’exemple, en 2019, un couple ne peut pas dépasser 57 146€ de revenu fiscal pour pouvoir louer en Pinel en zone Abis et A et 41 618 € pour la zone B1. Avec 3 enfants à charge, ce plafonnement s’élève à 106 415€ pour la zone Abis, 97 407€ pour la zone A et 71 078€ pour la zone B1.

Grâce aux taux de réduction d’impôts avantageux proposés par la loi Pinel, les contribuables qui souhaitent construire un patrimoine immobilier ont donc tout intérêt à passer par cet investissement locatif dans l’immobilier neuf (ou réhabilité). En effet, si l’achat d’un bien immobilier peut sembler parfois trop onéreux, il devient abordable grâce à la loi de défiscalisation (lorsqu’il est éligible au dispositif, bien entendu). D’autant que les banques sont plus disposées à proposer des prêts immobiliers dans le cadre d’un investissement Pinel, et ce, même sans apport personnel.