La loi Pinel : ses avantages et ses points négatifs

la loi Pinel : avantages et inconvénients

La loi Pinel est un dispositif légal qui vise à favoriser la construction d’immobilier neuf et la réhabilitation de logements anciens dans des zones géographiques dites « tendues », c’est-à-dire dans lesquelles la demande locative dépasse largement l’offre locative. Pour cela, elle propose à tout investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal lié au respect de certaines conditions. Les partisans de la Loi Pinel ont plaisir à rappeler que, depuis sa création, elle participe au financement de plus d'un projet de construction immobilière sur deux dans notre pays. Pour autant, quels en sont les réels avantages et inconvénients ?

Les avantages du dispositif Pinel

Une défiscalisation intéressante

Le principal avantage du dispositif Pinel est de faire bénéficier d’une réduction d’impôts conséquente lors d’un achat immobilier dans le cadre d’un investissement locatif. Imaginons le cas d'un contribuable payant environ 6 000 € d'impôts chaque année. En investissant grâce à la loi Pinel (et au plafond de 300 000 €), il sera totalement exonéré de l'impôt sur le revenu durant neuf années. Néanmoins, cette réduction fiscale ne se fait que sous certaines conditions (durée de location, plafonds de loyers, ressources du locataire, etc.).

Peu de restrictions concernant la mise en location du logement

Le dispositif Pinel présente peu de restriction au niveau de la mise en location. Il est valable pour la construction de logements neufs, mais également applicable pour l’achat d’un logement réhabilité et mis en location par la suite. De plus, il présente l'avantage d'autoriser la location à toute personne qui ne dépasse pas les plafonds de revenus maximaux, y compris des membres de votre famille. Néanmoins, dans tous les cas, il faudra tout de même que le locataire n'appartienne pas à votre propre foyer fiscal et qu’il fasse du bien sa résidence principale.

Les logements Pinel ont la cote !

Si votre projet prévoit la location d'un bien immobilier Pinel, vous devez savoir que ces logements disposent d'une image favorable auprès des locataires. En effet, ils sont neufs ou réhabilités et répondent à l'ensemble des exigences réglementaires sur le plan de l'isolation thermique. Ils se montrent donc peu énergivores, ce qui est un critère important pour tout locataire. Ajoutons à cela que le plafonnement des loyers augmente encore l'attrait des locataires pour les logements éligibles à la loi Pinel.

Vous êtes propriétaire ? Rendez-vous sur notre article dédié au calcul du loyer maximal en Pinel, ainsi que sur l’article qui vous explique comment calculer la surface utile de votre bien immobilier et comment déclarer votre réduction d’impôts.

Un dispositif reconnu par les banques

Lors de la constitution du financement de votre futur bien immobilier, n'hésitez surtout pas à dire à votre banquier que vous allez avoir recours à la loi Pinel. En effet, ce dernier est souvent rassuré par son cadre législatif. Il est ainsi plus enclin à proposer des conditions de financement intéressantes aux investisseurs qui font l’acquisition d’un logement dans cette optique. De plus, le banquier sait que ce type de location intéresse fortement les locataires et que vous n’aurez donc aucun mal à rembourser votre prêt grâce aux revenus locatifs que vous obtiendrez. Sans parler des avantages fiscaux !

Les inconvénients

Un dispositif à condition

Malgré tous ses points positifs, il existe des inconvénients à la loi Pinel. Par exemple, vous devez nécessairement savoir que votre investissement ne pourra pas excéder 300 000 € avec un plafond de 5 500 € par mètre carré. Autant dire que certaines villes (à l'image de Paris, par exemple) seront automatiquement exclues si vous avez la volonté de défiscaliser la totalité du montant de l’investissement. Il faut également signaler la présence d'une autre limitation qui concerne la location du logement. La loi prévoit indique clairement le montant du loyer que vous pouvez demander et qui est généralement inférieur de 20% au prix du marché habituel.

Une rentabilité souvent faible à court terme

La loi propose bien une réduction d’impôt, mais pas un crédit d’impôt. Aussi devez-vous vérifier que votre revenu global vous permettra, durant toutes les années de location, d’être imposable d’au moins la réduction fiscale que vous obtiendrez via votre placement immobilier Pinel. En outre, bien que, généralement, les logements Pinel attirent les locataires, veillez à vous assurer que votre logement suscitera de l'intérêt, mais surtout que vos loyers seront régulièrement payés (jetez un coup d'œil aux systèmes de garanties locatives) sous peine de faire baisser, là aussi, la rentabilité de votre achat – voire de vous mettre en difficulté financière.

Implique un projet à long terme uniquement

La loi Pinel ne sera d'aucune utilité à tous ceux qui souhaitent s'orienter vers des investissements à court terme (inférieurs à 6 ans). En effet, la durée d’engagement de location est de 6 ans minimum – et plus longtemps vous vous engagez (12 ans maximum), plus avantageux est le taux de réduction d’impôt sur le revenu. Ce type d’investissement dans l’immobilier locatif convient donc à tous ceux qui souhaitent préparer leur retraite, par exemple.