Quels sont les critères liés à l’investisseur pour la loi Pinel ?

Qui est éligible pour la loi Pinel

La loi Pinel a pris le relais de la loi Duflot, l’ancienne loi d’aide à l'achat immobilier destiné à la location. L’objectif principal de ce dispositif fiscal est de proposer plus de biens à la location dans les zones géographiques dites tendues et ce, à des tarifs raisonnables grâce à des plafonds de loyers adaptés. Tous les contribuables français qui acquièrent un bien immobilier dans les zones concernées sont éligibles au dispositif Pinel s'ils répondent à quelques critères de situation personnelle. En outre, ils doivent s'engager à mettre le bien acquis en location dans le respect des règles de la location Pinel. Si toutes ces conditions sont remplies, les investisseurs bénéficient d’un dispositif de défiscalisation très intéressant. Cette mesure connaît un très grand succès, même si les critères d'éligibilité à la loi Pinel sont stricts : c’est pourquoi, alors qu’elle était prévue en 2019, la fin de la loi Pinel a été reportée en 2021.

Faire un point sur sa situation financière

Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier neuf qui sera mis en location. Il est essentiel de bien déterminer sa situation globale pour mesurer les impacts, les gains potentiels et les risques éventuels d'un investissement en Pinel.

L'investisseur a tout intérêt à bien analyser ses objectifs en fonction de son profil pour déterminer si l’investissement Pinel est une bonne opération pour lui. Le principal atout du plan Pinel est la réduction d’impôts liée à l'investissement dans des logements neufs. Cet avantage fiscal peut monter jusqu’à 6 000 euros par an au maximum. En fonction de sa situation fiscale, du montant de l'impôt sur le revenu qu'il paie annuellement et de l'évolution prévisible de ce dernier pour les années suivantes, l’investisseur ou le promoteur immobilier pourra déterminer si l'opération lui permet un gain fiscal intéressant. Un audit complet de sa situation financière et fiscale est donc une étape préalable à tout investissement locatif. À titre d'exemple, si vous bénéficiez déjà d'une situation fiscale optimisée et n'avez pas la possibilité de diminuer vos impôts davantage (notamment parce qu’ils sont déjà réduits sur d'autres niches fiscales non cumulables, par exemple), il n'est pas utile de subir les contraintes d'un logement Pinel (zones éligibles, minimum de surface habitable, performance énergétique, durée de location, montant du loyer, etc.) et l'investissement immobilier peut se faire hors de ce cadre.

Évaluer précisément sa capacité d’épargne

Autre critère à prendre en compte avant d’investir en loi Pinel : la capacité d'épargne du futur acquéreur. Le plus pratique est de financer l’acquisition du logement grâce à un crédit immobilier auprès d'une banque. C'est d'autant plus attractif de procéder de cette façon que les taux sont historiquement bas et que ce financement sera plus économique pour l'acheteur que d'utiliser un montant d'apport trop important.

L'investisseur devra simuler et calculer l'effort d'épargne qu'il lui est possible de fournir pour le financement du bien. Celui-ci doit être raisonnable, en adéquation avec les revenus du foyer fiscal et prendre en compte à la fois le régime fiscal actuel et celui qui s'appliquera à la réalisation du Pinel. À moyen et long terme, les revenus locatifs qui seront perçus via les locataires du bien pourront idéalement venir compenser les mensualités du prêt bancaire, mais il est nécessaire de prévoir un peu de trésorerie pour faire face aux imprévus liés à la mise en location : difficultés à trouver un locataire éligible, loyers impayés, travaux de rénovation… La capacité d'épargne doit être correctement évaluée pour ne pas étrangler l'investisseur et que son programme se mette en place sereinement. Le plus souvent, les mensualités seront couvertes par le loyer et la baisse d'impôt, mais il faut réaliser un chiffrage précis. En effet dans un programme Pinel, les loyers sont encadrés et le propriétaire n'est pas libre de les fixer à sa guise. Cela permet d'offrir des biens à louer à des tarifs réglementés pendant un certain nombre d'années. Pour le propriétaire, cela a pour avantage que le loyer est facile à anticiper et à intégrer dans ses matrices de calcul.

L'achat du bien destiné au Pinel

L'investisseur qui veut acquérir un bien dans le cadre du dispositif Pinel signera un contrat de réservation qui définit précisément les conditions de la vente, le logement, le prix prévisionnel, ainsi que la date de livraison du logement neuf. C'est l’engagement du promoteur qui détermine avec le futur propriétaire les appels de fonds. Le promoteur a pour responsabilité de suivre l’avancement du chantier, de respecter la date de la livraison et de garantir la qualité du bien et sa façon. Après signature de sa réservation, et le paiement de 5% du prix de vente du bien, le propriétaire doit organiser son financement. On peut tout à fait prévoir un emprunt Pinel même si l'on a déjà un prêt immobilier en place pour sa résidence principale, par exemple. Cependant, la banque regardera de près les capacités de remboursement du foyer fiscal et pourra proposer un taux d'intérêt en adéquation avec le risque qu'elle estime. Il ne faut surtout pas hésiter à faire jouer la concurrence ou à faire appel à un courtier pour trouver la meilleure offre.

Il est possible de négocier des clauses qui sont favorables dans le cadre d'un investissement Pinel, notamment de ne pas subir d'indemnisation de remboursement anticipé (IRA). Un différé de remboursements peut aussi être prévu lors de la rédaction du contrat, pour ne rembourser qu'à partir du moment où le bien est livré ou est loué – et, par conséquent, que le loyer mensuel vient bien compenser financièrement l'échéance du prêt. Les conditions du prêt, au-delà du taux, sont très importantes à regarder de près pour s'assurer de mettre sur pied le meilleur placement immobilier Pinel possible.