Le calcul du loyer en loi Pinel

Zoom sur la méthodologie pour calculer le loyer en loi Pinel de son logement

La loi Pinel est un dispositif du code général des impôts qui offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif soumis à conditions. Parmi celles-ci, outre le montant de l’investissement, le prix au mètre carré, les ressources du locataire, etc., figure le montant maximum de loyer à facturer au locataire. Dans ce billet, nous allons vous expliquer comment faire ce calcul de loyer « loi Pinel ».

Méthode de calcul

Avant de calculer le loyer selon la loi Pinel, il faut d’abord connaître le barème applicable selon la situation géographique du logement, ensuite déterminer sa surface utile et son coefficient multiplicateur et, enfin, intégrer ces paramètres dans la formule suivante : Montant maximum du loyer Pinel = Surface utile x Coefficient multiplicateur x Barème Pinel

Détermination de la surface utile

La surface utile du logement est constituée de la surface habitable totale à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes, cette moitié étant plafonnée à 8 m² par logement. On inclut dans la dénomination "Surfaces annexes" les balcons, les terrasses, les vérandas, les sous-sols, les caves ou les greniers aménageables. Sont exclus de cette appellation les emplacements de garage et de stationnement ainsi que les jardins.

Détermination du coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur se détermine par la formule suivante : Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 /Surface utile) La valeur de ce coefficient est plafonnée à 1,2, ce qui signifie que pour tout coefficient multiplicateur supérieur à 1,2, on retiendra la valeur de 1,2.

Détermination du barème Pinel applicable

Le barème Pinel est fixé en fonction de la zone géographique de l’appartement concerné. Les montants applicables par zone en 2019 ont été légèrement revus à la hausse par rapport à ceux de 2018. Les nouveaux barèmes sont ainsi de 17,17 €/m² pour les logements situés en zone A bis, 12,75 €/m² pour la zone A, 10,28 €/m² pour la zone B1 et 8,93 /m² pour les zones B2 et C. Nous ne citons ici les zones B2 et C que pour information, puisque, sauf rares exceptions, la loi Pinel et ces avantages fiscaux ne s’appliquent plus à ces zones géographiques pour les acquisitions de biens immobiliers réalisées après 2018.

La zone A est constituée de l’agglomération de Paris, de la partie française de l’agglomération de Genève, de la Côte d’Azur et des villes où les loyers de logements sont élevés (Marseille, Lyon, Lille, Montpellier, Nice…). La zone A bis regroupe, quant à elle, Paris et de la petite couronne.

Dans la zone B1, on retrouve les départements d’outre-mer et les autres agglomérations où les prix de location sont élevés (Bordeaux, Toulouse, Clermont-Ferrand…), alors que la zone B2 englobe les communes en corse, les centres-villes de certaines agglomérations et la grande couronne parisienne. La particularité de la zone B2 est qu’il faut détenir un agrément délivré par la préfecture de région pour en faire partie.

La zone C regroupe pour sa part toutes les autres villes et communes ne faisant pas partie des quatre zones précédemment citées.

Les zones A, Abis et B1 ont été privilégiées, car il s’agit des zones les plus « tendues », à savoir des zones où la demande locative dépasse largement l’offre, ce qui rend la location de logement problématique pour les foyers qui ne peuvent se permettre de payer un gros loyer mensuel. C’est dans ce but que l’état a promulgué le dispositif Pinel : afin que la défiscalisation immobilière pousse les investisseurs et promoteurs immobiliers à investir dans la mise en location de biens immobiliers neufs ou réhabilités.

Quelques exemples de calcul de loyer loi Pinel

Exemple 1

Vous êtes propriétaire d’un logement neuf de 100 m2 avec 8 m2 de vérandas, situé à Bordeaux et éligible au dispositif Pinel. Pour calculer le loyer maximal autorisé en loi Pinel – et donc les revenus locatifs auxquels vous pouvez prétendre, procédez comme suit :

  • Surface utile = 100 + (8/2) soit 104 m2
  • Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 /104) soit 0,8
  • Barème Pinel = 10,28 € (Bordeaux se trouve dans la zone B1)
  • Loyer maximal Pinel = 10,28 x 104 x 0,8 soit 855 €

Exemple 2

Considérons un appartement neuf de 150 m2 disposant d’une terrasse de 20 m2, situé en Côte d’Azur, pour lequel nous souhaitons déterminer le loyer en loi Pinel. La Côte d’Azur étant comprise dans la zone A, le barème Pinel sera de 12,75 €. La moitié des surfaces annexes est de 20/2, soit 10 m2. Comme cette dernière est plafonnée à 8 m² par logement, nous retiendrons 8 m² pour la détermination de la surface utile. On a donc :

  • Surface utile = 150 + 8 soit 158 m2
  • Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 /158) soit 0,8
  • Loyer maximal Pinel = 12,75 x 158 x 0,8 soit 1 612 €

Exemple 3

Prenant à présent l'exemple d'une maison de 30 m² avec un garage de 6 m² en Corse et calculons le montant du loyer en loi Pinel. Les communes en Corse sont classées en zone B2, le barème applicable est donc de 8,93 €. Ici, il n’y a pas de surface annexe.

  • les garages n’en faisant pas partie.
  • La surface utile est alors de 30 m²
  • Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19 /30) soit 1,33, mais nous retiendrons 1, 2 en raison du plafonnement de ce coefficient.
  • Le loyer maximal Pinel est de 8,93 x 30 x 1,2 soit 321 €

Avantages et limites de la loi Pinel

Si vous connaissiez déjà les loyers moyens de votre ville, vous vous êtes sans doute rapidement aperçu que les plafonds de loyers Pinel étaient sensiblement en dessous du marché locatif, à hauteur d’environ 20%. Outre cela, la loi Pinel vous impose certaines conditions, telles que l’acquisition du label RT2012, la location non meublée, la durée de location de 6 ans minimum, un prix d’achat plafonné également, etc. Néanmoins, le véritable atout – et il est de taille – du dispositif Pinel est l’avantage fiscal qu’il offre. En effet, c’est jusqu’à 21 % (en fonction de votre durée d’engagement de location) du prix d’acquisition d’un logement que vous pouvez récupérer en déduction fiscale – ce qui, pour un investissement de 300.000€ sur 12 ans, signifie 63.000€ d’économie d’impôt. Outre cela, l’investissement Pinel est très apprécié par les banques, qui n’hésiteront pas à vous faire un taux avantageux lors de vos prêts, et par les locataires, qui y voient là l’assurance d’obtenir une résidence principale parfaitement aux normes, pour un loyer raisonnable. Investir dans la construction de logement ou dans l’acquisition d'un bien immobilier sous la loi Pinel reste donc particulièrement intéressant.