Un achat en loi Pinel : conditions et avantages

Comment acheter avec la loi Pinel ?

Petit Rappel sur la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal permettant de favoriser l’achat d’immobilier neuf ou réhabilité pour la location par des particuliers. En pratique, elle offre une réduction d’impôt de 63.000€ maximum. Cette déduction fiscale se calcule sur le prix d’achat du bien neuf (maximum 300.000€). Il y a désormais trois paliers de réduction d’impôt au lieu d’un seul auparavant. Ces trois paliers sont 9%, 12% et 21%. À chaque palier correspond une durée de location. Si la location dure six ans, la défiscalisation immobilière sera de 9%, si la location dure neuf ans, elle sera de 12% et enfin, si la location dure douze ans, le taux de réduction sera de 21%. La réduction maximale d’impôt sur le revenu correspond donc à l’acquisition d’un bien de maximum 300.000€ et loué douze ans.

Les conditions pour acheter avec la loi Pinel

Le dispositif de réduction d’impôts de la loi Pinel a été prolongé en 2018 pour les logements inscrits dans les zones géographiques A, A bis et B1 et ce, jusqu’en 2021. Ces zones « tendues » correspondent aux endroits où la demande locative est particulièrement élevée. Les logements concernés par le dispositif sont donc ceux situés dans la majorité des villes d’Ile-de-France, dans les grandes agglomérations françaises et dans les villes où l’immobilier coûte plus cher en moyenne, notamment les villes touristiques et balnéaires. L’investisseur devra donc faire construire ou acheter un patrimoine immobilier situé dans ces zones éligibles pour profiter du dispositif de défiscalisation.

Acheter un logement neuf

Pour commencer, évaluez votre capacité de financement. Êtes-vous en mesure de souscrire à un prêt et de vous engager pour une durée moyenne de quinze à vingt ans ? Ensuite, déterminez tous les éléments que votre bien doit avoir pour que celui-ci soit loué. Votre bien doit apporter le plus de valeur possible – et de préférence, apporter une plus-value une fois la durée d’engagement de location dépassé. Aussi, dirigez-vous vers un marché en particulier pour améliorer votre ciblage. Visez, par exemple, un logement dans une résidence calme et sûre pour un couple âgé ou un petit appartement dans un quartier branché pour un jeune cadre dynamique.

Lorsque vous avez trouvé le bien qui vous plaît, n'hésitez pas à négocier le prix d’achat. Pour les logements neufs, le premier prix fixé par le promoteur immobilier comprend très souvent une marge très importante qu’il peut réduire.

Lorsque vous avez plusieurs propositions de logement à acheter, vérifiez toujours qu’ils correspondent aux critères qui faciliteront sa mise en location et aux caractéristiques nécessaires à l’obtention de l’avantage fiscal pour un achat en loi Pinel.

Ainsi, le logement profitant de la réduction d’impôt doit respecter plusieurs normes de consommation énergétique et obtenir le label RT2012. Le bien neuf doit répondre directement à ces critères, mais vous pouvez également acheter un logement ancien et prévoir des travaux de rénovation.

Une autre condition pour que votre logement soit éligible à la loi Pinel est le prix au mètre carré de celui-ci. Il ne doit pas excéder 5.500€/m². Autre point : le prix d’acquisition de l’investissement immobilier ne devrait pas dépasser 300.000€, sans quoi vous ne serez pas exonéré sur l’excédent de prix.

Enfin, une fois le logement choisi, calculez votre rentabilité en prenant en compte tous les frais dont notamment les frais de notaire qui constituent une charge non négligeable à l’achat d’un logement neuf. Ce calcul vous permettra ensuite de déterminer combien de temps vous souhaitez louer votre bien et ainsi profiter du dispositif de réduction fiscale. Vous devrez également aller à la banque pour contracter un prêt. Souvent, celles-ci sont plus souples lorsqu’il s’agit d’un achat en loi Pinel, car cet investissement locatif garantit des loyers récurrents en plus de la défiscalisation.

Comment s’engager avec la loi Pinel ?

Pour profiter des avantages liés à la loi Pinel, l’acquéreur doit impérativement louer son bien immobilier dans les douze mois suivant son achat. Ainsi, le bail de location doit être signé pendant cette période d’un an après l’achat. Lors de votre engagement, il est possible de choisir combien de temps vous souhaitez louer votre bien (6, 9 ou 12 ans). Optez toujours pour la période la plus courte, puisqu’il est possible de l’allonger a posteriori. De plus, vous devrez respecter le plafonnement des loyers exigé par la loi, que vous pourrez calculer en fonction de la surface utile de votre bien, ainsi que des plafonds au mètre carré liés à la zone de votre logement. N’oubliez pas également de déclarer votre investissement dans votre déclaration d’impôt.

Conditions du locataire

Pour finir, n’oubliez surtout pas que votre locataire doit aussi respecter plusieurs conditions pour que vous soyez éligibles à la réduction d’impôt du dispositif Pinel. Un plafond des ressources du locataire est notamment fixé. De plus, ce dernier doit faire de l’habitation sa résidence principale. Enfin, même s’il peut faire partie de votre famille (ascendant et descendant), le locataire devra appartenir à un autre foyer fiscal que le vôtre.