octobre 19, 2022

Immobilier : est-il possible d’investir sans apport ?

Par Vincent Vandegans

L’investissement locatif est un projet qui nécessite la plupart du temps un crédit immobilier, car il implique un budget assez important. En s’adressant aux établissements bancaires, de nombreux particuliers espèrent obtenir des prêts sans apport compte tenu des nombreux avantages qu’ils présentent. Qu’est-ce que l’investissement immobilier sans apport et comment l’obtenir ?

Pouvez-vous investir dans l’immobilier sans apport ?

Selon la viabilité de votre projet d’investissement locatif, il est possible d’obtenir un emprunt sans apport auprès d’un établissement bancaire. Il part du principe que les loyers générés par l’investissement locatif sans apport suffiront pour couvrir une bonne partie ou la totalité des mensualités de remboursement du crédit.

Toutefois, pour y arriver, vous devez proposer des garanties suffisantes et prouver que votre projet est solide. Vous devez également prouver à la banque que vos conditions sont favorables et qu’elle prend peu de risques à vous octroyer un prêt sans apport.

Constituer un dossier complet s’avère indispensable. Pour cela, vous devez bien clarifier le coût total de votre projet immobilier. Vous pouvez vous servir de sites spécialisés afin d’établir votre besoin de financement. Les besoins superflus doivent être réduits pour que le coût total du projet immobilier soit raisonnable aux yeux de l’établissement bancaire. Faire bonne impression est également essentiel pour obtenir un crédit sans apport auprès d’une structure de prêt, notamment lorsqu’elle se montre hésitante.

Par ailleurs, pour mettre toutes les chances de votre côté, il est recommandé de réaliser une étude de faisabilité de votre projet immobilier. Le résultat de l’étude, ainsi que les documents relatifs aux éventuels placements, seront joints au dossier du prêt pour rassurer la banque.

De plus, les dispositifs mis en place par l’État peuvent aussi jouer en votre faveur. Par exemple, le dispositif Pinel permet de profiter d’une réduction maximale de 21 % d’impôt sur une période de 12 ans, en cas d’investissement locatif dans l’immobilier neuf. De même, avec l’amendement Censi-Bouvard pour les résidences de services, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % (du montant investi) sur 9 ans et récupérer jusqu’à 20 % de TVA. Vos loyers sont aussi sécurisés pendant 11 ans.

Notons que le régime Micro-Bic du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet également un abattement forfaitaire global de 50 % pour des recettes locatives inférieures à 70 000 euros. Pour les recettes locatives supérieures à 70 000 euros, vous pouvez également bénéficier d’une optimisation fiscale avec déduction de charges réelles grâce au régime réel du statut LMNP. Vous pouvez mettre en avant ces différents avantages fiscaux pour composer un dossier pertinent qu’il sera difficile à la banque de refuser.

Les avantages d’un investissement sans apport

Pour les investisseurs, garder de l’argent de côté et faire un placement sans apport offre de multiples avantages.

Profiter de l’effet de levier du crédit

Profiter de l’effet de levier de votre prêt est sans doute le plus grand avantage à investir dans l’immobilier sans apport. Cela permet d’utiliser l’emprunt pour réaliser entièrement le projet, puis de rembourser les mensualités avec les loyers perçus. L’effet de levier désigne la différence entre le coût du crédit immobilier et le rendement généré par son épargne.

Vous devez rechercher si le rendement de l’épargne permet de compenser le montant des intérêts. Ainsi, vous pouvez rapidement développer votre patrimoine immobilier et augmenter votre capacité d’emprunt. Si votre projet est correctement monté, alors vous êtes sûr de bien gagner sans avoir à investir un centime.

Diversifier son patrimoine en plaçant ses économies sur les meilleurs supports

Un financement immobilier sans apport vous offre aussi la possibilité d’utiliser votre épargne pour la placer sur d’autres supports de manière à diversifier votre patrimoine. L’objectif est de varier vos investissements afin de limiter les risques. Vous pouvez par exemple songer à acheter des actions en bourse, effectuer des placements sur des livrets ou sur une assurance-vie.

Vous pouvez également investir dans une société non cotée ou monter une entreprise en fonction de ce qui vous semble plus intéressant.

Profiter au mieux des taux bas

Le taux d’intérêt est un critère qui joue sur les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier à la banque. Plus le taux est bas, plus vous profitez de la rentabilité de votre projet. La bonne astuce est de négocier avec la banque pour avoir un taux bas et une durée avantageuse, afin de diminuer le plus possible vos mensualités.

L’opportunité est donc à saisir lorsque les taux sont suffisamment bas. Dans tous les cas, vous devez éviter la recherche de financement en cas de taux d’intérêt élevé. N’hésitez pas à patienter jusqu’au bon moment pour optimiser vos finances.

prêt immobilier sans apport

Tout le monde peut-il obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Toutes les personnes qui ont la capacité d’établir un dossier de crédit valable peuvent espérer obtenir un prêt immobilier sans apport. Néanmoins, comme tout prêteur, la banque privilégie les clients auxquels elle peut faire confiance. Il s’agit par exemple des personnes qui souscrivent des offres parallèles comme les assurances. En général, l’octroi ou non de votre financement immobilier dépend des banques et de votre capacité financière.

Certains établissements demandent une caution solidaire et un taux d’endettement avec une assurance qui s’élève à 35 % maximum. Bien que l’apport personnel rassure les banques quant à votre capacité de remboursement, il n’est pas obligatoire. Pour octroyer un financement de 110 % (100 % pour le prix du bien et 10 % pour les frais annexes), la banque analyse :

  • votre âge,
  • la stabilité de vos revenus,
  • la tenue de vos comptes,
  • votre reste à vivre.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez faire appel à un courtier qui pourra défendre votre dossier auprès des banques. Cependant, il est très difficile d’obtenir un crédit immobilier sans avoir une situation financière stable. Les découverts bancaires et toute autre preuve d’une mauvaise gestion d’argent ne sont pas appréciés des banques.

En ce qui concerne le reste à vivre, il est judicieux de vous fixer un budget raisonnable et de demander également un crédit acceptable. Cela vous permet d’avoir un reste à vivre plus grand et de gagner des points auprès de la structure de crédit.

Comment choisir le bon établissement pour votre prêt immobilier ?

Le choix de l’établissement de crédit pour votre prêt immobilier sans apport conditionne l’octroi ou non du financement recherché. En effet, les banques en ligne n’apprécient généralement pas ce type de prêts. C’est donc vers les banques traditionnelles que vous devez vous tourner.

Comparez plusieurs offres pour mettre toutes les chances d’obtenir un prêt immobilier avec un bon taux de votre côté. La comparaison des taux doit prendre en compte le coût des intérêts, le coût de l’assurance et les différents frais bancaires.

Pour vous aider dans votre démarche de recherche de financement, vous pouvez également faire appel à un courtier. Il peut être mandaté pour chercher la banque qui possède le meilleur taux du marché. C’est un excellent atout si vous n’avez pas suffisamment de temps pour faire les procédures vous-même. Il est habileté à négocier de meilleures offres et peut vous épargner de toute souscription de certaines options imposées par les banques comme les assurances.

Toutefois, les courtiers travaillent le plus souvent avec les mêmes banques, ce qui fait que vous pouvez malheureusement rater une offre intéressante d’une structure ne faisant pas partie de son réseau. Il est donc important de s’orienter vers un professionnel accessible en ligne et qui a un réseau de partenaires très vaste.

Si vous cherchez à emprunter rapidement, une solution intéressante est aussi de vous adresser à votre banque.

Prêt immobilier sans apport

Comment trouver le bien immobilier qui convient à vos besoins ?

Pour vous accorder un prêt immobilier sans apport, la banque prête également attention au logement dans lequel vous souhaitez investir. Elle s’intéresse à différents facteurs qui peuvent faire varier à la hausse ou à la baisse votre rendement locatif. Il peut s’agir par exemple :

  • du caractère neuf ou ancien du bien immobilier,
  • de sa taille,
  • de sa situation géographique,
  • de la vacance locative.

Pour cela, vous avez tout intérêt à trouver le bien immobilier le plus adapté à vos besoins et qui satisfait les attentes de votre banque.

Le plus souvent, les investisseurs décident de passer par un professionnel afin de gagner du temps et d’éviter certains désagréments. Les agents immobiliers servent d’intermédiaires entre les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers. Ils ont une parfaite connaissance du marché, ce qui leur permet de trouver rapidement les offres les plus adaptées.

Vous avez aussi la possibilité de faire appel à un chasseur immobilier qui vous aidera à définir vos critères de recherches et votre budget. Il vous proposera ensuite des biens qui répondent aux besoins indiqués. Il vous accompagne aussi lors des visites, il intervient dans la négociation du prix de vente et mène à bien toutes les démarches administratives relatives à l’achat.

Par ailleurs, pour éviter les frais liés aux prestations des professionnels, vous pouvez contacter directement les propriétaires et faire votre achat sans intermédiaire. Prenez cependant le temps de bien vérifier les éléments clés du logement lors de votre visite et de faire une bonne étude de marché pour éviter les mauvaises surprises. Demandez aussi tous les documents nécessaires, notamment les diagnostics immobiliers, pour vous assurer du bon état du bien.