Location immobilière : ne confondez pas caution et dépôt de garantie

Caution et dépôt de garantie sont deux notions qui sèment parfois la confusion. Si la caution se définit comme une personne qui s’engage à régler les obligations financières à la place d’un locataire qui s’avérait incapable de le faire, le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au bailleur par le locataire pour garantir la bonne exécution du contrat. D’ailleurs, le sujet sera élucidé dans l’article qui suit.

La caution 

En guise de précaution, les propriétaires bailleurs peuvent demander un cautionnement avant de donner un logement en location. Ainsi, un acte de cautionnement doit être établi et signé par la caution.

Les différentes formes de caution

Il existe deux sortes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

Dans le cas d’une caution simple, le bailleur doit d’abord réclamer les éventuels loyers impayés chez son locataire avant d’entamer les démarches auprès de la caution. Si l’insolvabilité du locataire est avérée et que les poursuites ont échoué, le bailleur pourra alors se retourner contre la caution. C’est d’ailleurs ce qu’on appelle le « bénéfice de discussion » par la caution simple.

Dans le cas d’une caution solidaire, la caution est engagée au même titre que le locataire. Donc, en cas d’impayés, le créancier a le choix de s’adresser directement à l’un ou l’autre. Le « bénéfice de discussion » ne tient plus.

Il faut noter que la personne qui se porte caution ne peut être sollicitée pour un montant supérieur à ce qui est prévu dans l’acte, et au-delà de la durée d’engagement prévu. Elle reste toutefois engagée jusqu’à l’expiration du bail en cours (résiliation ou renouvellement).

Les assurances garantissant les obligations locatives

Selon la loi Boutin, le bailleur ne peut recourir au cautionnement s’il a déjà souscrit à une « assurance impayé ». On peut citer :

  • La GRL ou garantie des risques locatifs ou
  • L’Assurance des Loyers Impayés

La loi ALUR a par ailleurs étendu cette interdiction à toutes les formes de cautionnement.

Le dépôt de garantie

Les éventuelles créances du bailleur telles que les charges locatives (taxes locatives…) et le règlement des éventuelles réparations sont couverts par le dépôt de garantie.

Le montant

Fixé dans le contrat de location et versé au moment de la signature de ce dernier, le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer (hors charges). Toutefois, il faut noter que si le locataire paie à l’avance deux mois de loyer ou plus, le bailleur ne peut pas réclamer un dépôt de garantie.

La restitution

Si l’état des lieux au départ du locataire ne fait pas apparaitre de dégradations, le montant total du dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise des clés. Sinon, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer la somme. Passé ces délais, des pénalités de retard sont prévues par la loi.

Sachez néanmoins que des aides au logement comme l’avance Loca-pass et la garantie Loca-pass existent pour financer les locataires en difficulté.