Construction immobilière : zoom sur la garantie décennale

Entreprendre un projet immobilier, c’est investir à long terme. Comme tout projet, construire une maison représente un défi et on n’est pas à l’abri des mauvaises surprises. Heureusement, la loi prévoit une garantie pour couvrir les dommages en cas de vices cachés. La garantie décennale permet de se retourner contre le constructeur puisqu’elle engage sa responsabilité durant les dix années qui suivent la fin officielle des travaux.

Obligations du constructeur

D’après l’article 1792 du Code civil, tout constructeur impliqué dans la construction d’un ouvrage est responsable de plein droit. Par conséquent, tout professionnel du bâtiment (architecte, entrepreneur, maître d’œuvre, promoteur immobilier, technicien, etc.) a l’obligation de souscrire une garantie de responsabilité décennale et doit en fournir la preuve à son client – le maître d’ouvrage – avant l’ouverture du chantier. La loi Macron exige que le constructeur joigne l’attestation de cette assurance à ses devis et factures. Et en cas de vente du logement dans les 10 ans qui suivent la construction, cette attestation doit être annexée à l’acte de vente pour que le nouvel acquéreur puisse continuer à bénéficier de la garantie décennale.

Garantie décennale immobilier

Obligations du maître d’ouvrage

De son côté, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance « dommages-ouvrage ». Cette assurance vise à préfinancer les dommages relatifs à la garantie décennale en permettant de procéder directement aux remboursements ou à l’exécution des réparations couvertes par cette garantie sans devoir attendre une décision de justice.

Ce que couvre la garantie décennale

La garantie décennale couvre les vices et dommages de construction qui compromettent partiellement ou intégralement la stabilité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Les dommages ne concernent pas les désagréments de nature esthétique, mais uniquement le gros ouvrage (c’est-à-dire les structures de la maison : fondations, murs, charpente, toiture…) ainsi que les équipements qui ne peuvent être démontés, enlevés ou remplacés sans le détériorer (l’installation électrique, le système de chauffage, les canalisations encastrées…).

En résumé, la garantie décennale couvre les vices cachés et pour qualifier un défaut de vice caché, trois conditions doivent être réunies :

  • Le défaut ne doit pas être apparent ;
  • Il doit être constaté avant le délai de 10 ans ;
  • Il doit rendre le logement inhabitable.

Peut-on bénéficier de la garantie décennale en autoconstruction ?

En tant que particulier, il est impossible de bénéficier de la garantie décennale dans le cadre d’une autoconstruction. Par conséquent, en cas de vente du bien immobilier avant la période de 10 ans, il faut le signaler au futur acquéreur, et ce pour deux raisons :

  • D’un côté, l’obtention de certains financements est directement liée à l’existence de la garantie décennale ;
  • D’un autre côté, le nouvel acquéreur pourrait se retourner contre vous en cas de sinistre.