Comment faire l’estimation de sa valeur locative ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Mettre un bien immobilier en location implique d’avoir une bonne connaissance du marché locatif afin de proposer son bien au prix du marché. Ainsi, l’estimation de la valeur locative de votre bien est une étape stratégique pour un investissement locatif sûr et rentable.

La valeur locative d’un bien correspond au montant des loyers annuels, au prix normal du marché et sans période de vacances. Elle est un indice de référence pour l’administration fiscale, auprès de qui vous déclarez vos revenus fonciers. Surtout, elle doit correspondre à un loyer à la fois crédible et attractif pour les locataires.

Pour ne pas vous tromper au moment d’évaluer votre loyer, découvrez quels sont les éléments à prendre en compte pour estimer correctement la valeur locative de votre bien.

La nature du bien : quelles sont les données à prendre en compte ?

La valeur locative du bien dépend de nombreux critères, inhérents au bien lui-même et ses caractéristiques. 

La catégorie du logement

Il existe 8 catégories d’habitation, qui classent les logements selon une échelle comprise entre “nettement somptueux” et “délabré”. Chaque commune dispose de ses propres critères pour définir les 8 catégories, ce qui signifie que les caractéristiques prises en compte peuvent différer d’une commune à l’autre. Dans les faits, il est assez rare qu’une commune emploie toutes les catégories, qui s’établissent généralement entre 3 et 7. Selon la catégorie à laquelle appartient le logement que vous souhaitez louer, vous allez pouvoir pondérer les autres données de votre analyse.

La surface du logement

On parle ici de la surface habitable du logement, basée sur la surface au sol, dépendances comprises. Il faut également prendre en compte qu’une pièce avec une hauteur sous plafond inférieure à 2,30 m ne peut être considérée comme habitable. Attention également à ne pas confondre la surface habitable avec la surface fixée selon la loi Carrez, qui ne prend pas en compte les éléments tels que les murs, les cloisons, les embrasures de portes et fenêtres ou les dépendances.

Les équipements de confort

Les équipements de confort sont tous les éléments qui peuvent participer à l’attractivité du bien : baignoire, ascenseur, un extérieur…

Certains éléments de confort comme une baignoire peuvent avoir une valeur exprimée en mètres carrés (ici, 3m2) qui s’ajoutent à la surface au sol. À l’inverse, d’autres éléments sont plus subtils à quantifier : la localisation du bien, le degré d’entretien de l’immeuble, l’exposition, la vue… Il existe en effet de très grands écarts de loyers d’un quartier à l’autre d’une même ville !

C’est la raison pour laquelle l’estimation de la valeur locative d’un bien n’est pas toujours facile à réaliser sans l’aide d’un professionnel. Heureusement, il existe des points de référence officiels, comme l’encadrement de loyers ou l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

La valeur locative du logement n’est pas fixe

La valeur locative d’un logement peut fortement évoluer, notamment si le logement se situe dans une zone tendue où les loyers sont encadrés par la loi.

L’encadrement des loyers en zone tendue

Dans les zones tendues, où la demande locative est forte, la loi encadre les loyers afin d’éviter les abus. Cet encadrement des loyers impose ainsi aux propriétaires de ne pas dépasser un certain montant de loyer. Cet encadrement des loyers est renforcé dans certaines villes à l’image de Paris ou Lille. Vous devez donc vous demander si votre bien se situe en zone tendue pour voir s’il est soumis à l’encadrement des loyers.

L’application de l’encadrement des loyers dépend également de l’historique de location de votre bien :

• Lorsque vous mettez un bien en location pour la première fois, vous fixez librement le montant du loyer. 
• Au moment du renouvellement du bail, il est possible d’augmenter le loyer si celui-ci a été sous-évalué par rapport au prix du marché. Il faut cependant que le bien respecte certains critères de performance énergétique et que le propriétaire soit en mesure d’identifier au moins 6 logements comparables avec les loyers plus élevés.

Réviser son loyer lors d’un changement de bail

Lors d’une nouvelle mise en location, avec un nouveau bail au nom d’un nouveau locataire, le loyer peut également être augmenté. Cela dépend du temps pendant lequel le logement n’a pas été loué. 

Ainsi, le nouveau loyer ne peut pas être supérieur au loyer du locataire précédent si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, sauf : 

• Si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois. Il peut alors être augmenté de la valeur de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
• Lorsque certains travaux ont été réalisés ou que le loyer est sous-évalué, sous conditions de certains critères de performance énergétique. Il peut alors être augmenté d’un montant supérieur à l’IRL.

Si le logement n’a pas été loué au cours des 18 derniers mois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.