Ce qu'il faut savoir sur l'augmentation du loyer

Chaque année, les propriétaires bailleurs se réservent la possibilité d’augmenter leur loyer dans la limite de l’évolution de l’Indice de référence des loyers, dit IRL. Toutefois, il peut y avoir d’autres exceptions liées au décret encadrant la hausse des loyers. Revue sur les cas où la hausse est justifiable, et les droits des locataires face à cette augmentation.

Dans quels cas le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

1er cas : Révision annuelle

En effet, le propriétaire peut réviser le loyer à chaque date d’anniversaire du contrat de location. L’augmentation se calcule en fonction de l’IRL publié par l’INSEE tous les trimestres, lui-même indexé sur l’inflation. Mais, celle-ci n’est possible que si le contrat de bail comporte une « clause de révision ».

Pour calculer l’augmentation, la formule est la suivante  :

Montant du nouveau loyer = Montant du loyer actuel x (le dernier indice de révision divisé par l’indice de révision du même trimestre un an plus tôt).

Soit pour un loyer de 1.000 euros : 1000 x (126,19 / 125,25) = 1007,50 euros.

Pour ce deuxième trimestre 2017, l’IRL a en fait progressé de 0,75% sur un an, à 126,19 selon l’INSEE. Il s'agit de la plus forte hausse enregistrée depuis le troisième trimestre 2013.

2e cas : Loyer sous-évalué

Dans le cas où la "clause de révision" n'est pas incluse dans le bail, et que le locataire était en place depuis de nombreuses années, il peut s'avérer que le loyer payé par ce dernier est inférieur aux loyers du marché. À ce moment-là, si le propriétaire est tenté d'augmenter le loyer, des règles strictes doivent être respectées.

Par exemple, en zone tendue, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Entre autres, en zone détendue, le propriétaire doit adresser une proposition d'augmentation au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail en indiquant 6 références justifiant le nouveau loyer.

3e cas : En cas de travaux

Les travaux dont il est question ici ne veulent pas dire un coup de peinture sur les façades. Cela concerne les travaux qui visent l'amélioration du confort du logement. Dans ce cas, il doit y avoir un accord formel entre le bailleur et le locataire avant que l'augmentation puisse avoir lieu. Sauf, si cela a déjà été prévu dans une clause du contrat.

Il faut noter qu'en zone tendue, le montant des travaux devra être au moins égal à la dernière année de loyer, et sous réserve que le loyer soit sous-évalué.

Quels sont les droits des locataires face aux augmentations ?

Un propriétaire qui envisage d'augmenter son loyer dans le cadre des situations ci-dessus doit :

  • avertir son locataire 6 mois avant l'échéance du bail au moyen du formulaire officiel d'augmentation de loyer
  • inclure les mentions obligatoires dans la proposition d'augmentation du loyer (montant du nouveau loyer, références des loyers dans le voisinage, période de travaux, etc.)