Contrat d'appartement

 Un nouveau contrat de location

Depuis le 1er août 2015, conformément à la loi Alur, un nouveau contrat de location est applicable. Il concerne toutes les locations (appartement ou maison) à compter de cette date. Les baux précédemment signés restent inchangés. Ces formulaires types ne sont valables que pour les résidences principales et font le distinguo entre les locations d'appartements nus et les locations meublées, nécessitant un type de contrat différent. Largement simplifié ce modèle de bail est disponible en téléchargement gratuit sur internet dans le cadre d'une location de particulier à particulier ou en agence immobilière si le bailleur souhaite faire appel à un professionnel.

Les mentions obligatoires

Le contrat-type dispose déjà des mentions obligatoires et légales liées à une location classique d'un appartement. Y sont mentionnés :

  • Le nom et les coordonnées du propriétaire ou du professionnel/gestionnaire (agence immobilière en charge de la location).
  • La date de prise d'effet du bail et sa durée
  • La nature : contrat d'habitation principale...
  • Le nombre de pièces, de chambres, salle de bain, étages...
  • Les équipements à usage privatif et communs.
  • La surface habitable de l'appartement.
  • Le montant du loyer, son mode de règlement (prélèvement, chèque...) et de sa révision éventuelle qui fixée par l'indice de référence du loyer les plafonds, permet de limiter les abus.
  • Le montant du dernier loyer payé par le locataire sortant.
  • Le montant du dépôt de garantie (à noter qu'il ne peut excéder un mois de loyer hors charges).
  • La renonciation éventuelle à la Garantie Universelle des Loyers (GUL).

Trois annexes obligatoires doivent également être fournies en avec ce contrat de location :

  • L'état des lieux sortant du précédent locataire
  • Le diagnostic technique immobilier
  • Le règlement de copropriété s'il y a lieu ainsi que les moyens de réception de TV et internet.

Le bailleur et le locataire sont alors libres d'ajouter ou pas des clauses particulières dans la mesure où celles-ci respectent la loi et l'intégrité des deux parties.

Le contrat type pour les locations d'appartements nus

Le bail pour un appartement nu a une durée minimum de 3 à 6 ans, reconductibles sur proposition ou tacitement, pour la même durée. Le loyer peut être fixé librement par le propriétaire, sauf si le logement se situe en zone tendue (28 agglomérations sont concernées). Dans ce cas, le loyer doit être le même que le locataire sortant et ne peut être augmenté qu'en fonction de l'indice IRL de référence (sauf pour les appartements ayant subis des travaux d'amélioration). Le locataire est libre de quitter le logement avant la fin du bail, en envoyant un courrier AR 1 mois avant le départ (en zone tendue) et 2 mois avant dans les autres cas.

Le contrat type de location pour un appartement meublé

Il faut distinguer deux types de contrats meublés :

  • le contrat de location meublé classique (modèle LM) qui constitue la résidence principale et qui sera d'une durée d'un an renouvelable
  • le contrat de location meublé dédié aux étudiants d'une durée de 9 mois non renouvelable (modèle LE). Attention, si le logement n'est pas la résidence principale du locataire, alors la durée de location est libre. Dans ce cas, il s'agit de remplir un autre formulaire dédié aux locations de résidences secondaires. Ce contrat, doit mentionner l'inventaire de l'immobilier. Attention, les charges peuvent être fixées forfaitairement (prix fixe revu chaque année) ou au réel (provision sur charges mensuelles régularisée une fois par an). Quant au dépôt de garantie, si l'appartement est le logement principal du locataire, il est plafonné à 2 mois de loyer hors charge.

Dans le cadre d'un préavis de départ un courrier recommandé AR doit être envoyé 1 mois avant le départ. Si c'est le propriétaire qui choisit de mettre un terme au bail, il doit respecter un délai de 3 mois et le faire à la date anniversaire du bail. Attention dans le cadre d'une vente, le locataire en place n'a pas droit de préemption comme dans les logements vides ! De même, en cas de reprises de l'appartement, le propriétaire doit motiver une raison sérieuse. Le logement ne peut être repris que pour lui-même, son conjoint, ses enfants ou petits-enfants (comprenant également ceux de son conjoint si issus d'un premier lit).

Bien que les contrats de location d'appartements aient été largement simplifiés, il est important de bien prendre en considération chaque clause. Cela apporte confiance et assurance dans le cadre d'une location entre particuliers et permet plus de libertés à un locataire face à une agence de location.

 

Pour la rédaction de votre acte de location, rendez-vous sur la création de contrat de bail.